Дмитровское ш., 95 км от МКАД
Шмель СНТ, Талдомский гор. округ
Дом 68 м², участок 6 сот., дерево, 2013 год.
Цена 1,59 млн ₽, снижали с 1,69 млн; первая цена 1,69 млн ₽ от 07.07.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 61 %
Земля ≈24 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 142 тыс. → дом ≈1,45 млн ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 28 тыс.–29 тыс. ₽/м², медиана 29 тыс.
Ремонт ≈1,06 млн, покупка после торга ≈1,35 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,99 млн / целевая ≈1,79 млн / пессимист. ≈1,59 млн → от пессимистичной прибыль −822 тыс. ₽, маржа −52 %, ROI −34 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: баня, скважина, колодец.
До ст. Власово ≈4,2 км по прямой; до МКАД 95 км, на машине ≈1 ч 36 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №4757
Рейтинг 19/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 6 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 7 % | 1.3 |
| торг | 5 | 39 % | 2.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 83 % | 5.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 53 % | 7.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 23 641 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 142 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 448 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 294 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Русь СНТ | 6 сот. | 1 450 000 | 241 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Нарцисс СНТ | 12 сот. | 390 000 | 32 500 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Малыш СНТ | 6 сот. | 135 791 | 22 632 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Русь СНТ | 10 сот. | 350 000 | 35 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Здоровье-1 СНТ | 14 сот. | 400 000 | 28 571 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Русь СНТ | 36 сот. | 750 000 | 20 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Жемчужина СНТ | 15 сот. | 400 000 | 26 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Мечта СНТ | 15 сот. | 800 000 | 53 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Океан СНТ | 14,4 сот. | 320 000 | 22 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Малыш СНТ | 15 сот. | 3 700 000 | 246 667 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 68 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 060 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 27 933 / 28 571 / 29 167 |
| цена объекта | 1 590 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 351 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 988 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 889 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 789 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 590 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -821 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −52 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −34 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.8 км | Заря СНТ да: «ванная» + «под ключ» | 71,6 м² | 6,4 сот. | 2 000 000 | 27 933 | снято (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Тимирязевец СНТ да: «санузел» + «ремонт» | 70 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 28 571 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Высотка СНТ да: «ванной» + «заезжай и живи» | 72 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 29 167 | снято (цена объявления) 04.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.07.2026 | 1 690 000 | история площадки |
| 16.07.2026 | 1 590 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 590 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Предлагается Вашему вниманию дачный участок с жилым домом и баней. До СНТ ходит автобус от ст. Власово до ворот товарищества. Продуктовые и хозяйственные магазины в пешей доступности. Также на участке имеется хозяйственная постройка, шестигранная беседка, детский спортивный комплекс с качелями и домик с колодцем. На участке растут яблони, груша, смородина, крыжовник и малина. Также растут молодые голубые ели и туи. Водоснабжение от центральной артезианской скважины (108м) по пластиковым трубам вдоль забора. Парковка на 2 машины и центральная дорожка из декоративной плитки. Заезд на территорию СНТ с асфальта в ворота по звонку с телефона. Просмотр по договорённости.