Дмитровское ш., 93 км от МКАД
Измайлово СНТ, Дмитровский гор. округ
Дом 80 м², участок 9 сот., 2007 год.
Цена 1,6 млн ₽; цена не менялась с 19.11.2025.
Рейтинг 40/100 · уверенность 60 %
Земля ≈56 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 507 тыс. → дом ≈1,09 млн ₽, 14 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 21 тыс.–125 тыс. ₽/м², медиана 54 тыс.
Ремонт ≈1,6 млн, покупка после торга ≈1,36 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,58 млн / целевая ≈4,12 млн / пессимист. ≈3,66 млн → от пессимистичной прибыль ≈702 тыс. ₽, маржа 19 %, ROI 24 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Темпы ≈7,2 км по прямой; до МКАД 93 км, на машине ≈1 ч 38 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №4752
Рейтинг 40/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 66 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 47 % | 20.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 10 % | 1.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 60 % | 3.7 |
| участок | 5 | 45 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 75 % | 11 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 56 312 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 507 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 093 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 13 662 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Измайлово СНТ | 9,7 сот. | 700 000 | 72 165 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Измайлово СНТ | 10 сот. | 650 000 | 65 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Раменье д. | 6 сот. | 590 000 | 98 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Раменье д. | 25 сот. | 1 300 000 | 52 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Раменье д. | 9,5 сот. | 875 000 | 92 105 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Раменье д. | 25 сот. | 1 600 000 | 64 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Караваево д. | 17,5 сот. | 700 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Караваево д. | 13 сот. | 3 200 000 | 246 154 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Карамышево СНТ | 8 сот. | 430 000 | 53 750 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Карамышево СНТ | 16 сот. | 1 100 000 | 68 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 690 / 54 176 / 125 000 |
| цена объекта | 1 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 360 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 578 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 349 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 120 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 662 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 702 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 19 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 24 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.4 км | Ступино д. | 80 м² | 12 сот. | 3 000 000 | 37 500 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Маяк СНТ | 80 м² | 12 сот. | 3 000 000 | 37 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.3 км | Живописное СНТ | 80 м² | 6 сот. | 7 700 000 | 96 250 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Липино д. | 75 м² | 10 сот. | 5 000 500 | 66 673 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.2 км | Запрудня пгт | 81,9 м² | 6 сот. | 3 999 000 | 48 828 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Интер СНТ | 69,6 м² | 9,6 сот. | 1 440 000 | 20 690 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Ольховик д. | 84 м² | 8 сот. | 5 000 000 | 59 524 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.1 км | Ветерок СНТ | 84 м² | 9 сот. | 2 500 000 | 29 762 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.5 км | Устье-Стрелка д. | 80 м² | 10 сот. | 10 000 000 | 125 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.6 км | Александрово д. | 80 м² | 7 сот. | 6 100 000 | 76 250 | снято (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.11.2025 | 1 600 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 600 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам участок 9 соток с домом. На участке: - колодец (5 колец, 6е сверху) - монолитный, железо-бетонный ленточный фундамент марки М450, размером 6*6 с выносом под террасу 2м. Глубина ленты 1,6 метра, высота над землей 45 см. (Фундамент под блочный дом/пристройку). - плодовые деревья/кустарники - электричество - новое покрытие крыши (профлист) Требуется частичный ремонт мансардного этажа. Участок в начале улицы, хорошая подъездная дорога без затоплений в весенне-осенний период. Автоматические ворота в СНТ, освещение главной улицы в вечернее время. Одним из преимуществ участка, возможность со временем купить соседний участок и увеличить общую площадь до 19 соток. Перспектива газоснабжения. Торг реальному покупателю.