Ленинградское ш., 74 км от МКАД
Струбково д., Клин гор. округ
Дом 50 м², участок 20 сот., дерево.
Цена 1,65 млн ₽; цена не менялась с 14.10.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 57 %
Земля ≈42 тыс. ₽/сот. × 20 сот. = 842 тыс. → дом ≈808 тыс. ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 20 тыс.–77 тыс. ₽/м², медиана 51 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈1,4 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,24 млн / целевая ≈2,02 млн / пессимист. ≈1,79 млн → от пессимистичной прибыль −608 тыс. ₽, маржа −34 %, ROI −25 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: газ — по границе; отопление — нет; в описании: колодец.
До ст. Клин ≈13,8 км по прямой; до МКАД 74 км, на машине ≈1 ч 11 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №4750
Рейтинг 23/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 69 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 37 % | 6.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 9 % | 0.6 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 68 % | 10 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 42 125 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 842 000 ₽ (20 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 808 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 160 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Струбково д. | 10 сот. | 900 000 | 90 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Струбково д. | 25 сот. | 975 000 | 39 000 | снят (цена объявления) 09.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Струбково д. | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Струбково д. | 16 сот. | 829 000 | 51 812 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Струбково д. | 20 сот. | 650 000 | 32 500 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Зубово пос. | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Струбково д. | 12 сот. | 3 200 000 | 266 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Струбково д. | 10 сот. | 2 300 000 | 230 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Струбково д. | 10 сот. | 495 000 | 49 500 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Струбково д. | 15 сот. | 595 000 | 39 667 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 19 792 / 51 426 / 76 692 |
| цена объекта | 1 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 402 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 243 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 131 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 019 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 794 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -608 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −34 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −25 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 19.6 км | Содружество СНТ | 65 м² | 15 сот. | 4 985 000 | 76 692 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.6 км | Дружба СНТ | 48 м² | — | 950 000 | 19 792 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Мишнево д. | 37 м² | 20 сот. | 1 750 000 | 47 297 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.3 км | Назарово д. | 45 м² | 15 сот. | 2 500 000 | 55 556 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.10.2026 | 1 650 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 650 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок 20 соток, на участке ветхий дом под снос. Колодец на улице, свет в дом заведён , газ по границе. Земли населённых пунктов, деревня. Подъезд бетонные плиты, рядом автобусная остановка, от города Клин 20 км. В деревне школа, детский сад, почта, клуб для детского творчества, магазины, супермаркет, пвз.