Дмитровское ш., 59 км от МКАД
Фиалка СНТ, Дмитровский гор. округ
Дача 72 м², участок 7 сот., бревно.
Цена 2,4 млн ₽, снижали с 3,15 млн; первая цена 3,1 млн ₽ от 23.06.2026.
Рейтинг 33/100 · уверенность 67 %
Земля ≈100 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 700 тыс. → дом ≈1,7 млн ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 22 тыс.–50 тыс. ₽/м², медиана 32 тыс.
Ремонт ≈1,34 млн, покупка после торга ≈2,04 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,2 млн / целевая ≈1,98 млн / пессимист. ≈1,76 млн → от пессимистичной прибыль −1,62 млн ₽, маржа −92 %, ROI −48 %.
Коммуникации: вода — есть; в описании: колодец.
До ст. Орудьево ≈1,9 км по прямой; до МКАД 59 км, на машине ≈1 ч 15 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №4749
Рейтинг 33/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 17 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 59 % | 10.7 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 47 % | 6.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 100 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 700 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 700 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 611 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Экспресс СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Заря СНТ | 5,1 сот. | 580 000 | 113 725 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Княжево д. | 6 сот. | 840 000 | 140 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Медики ТСН | 6 сот. | 990 000 | 165 000 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Княжево д. | 24 сот. | 2 856 000 | 119 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Радуга СНТ | 5,5 сот. | 990 000 | 180 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Прогресс-2 СНТ | 6 сот. | 990 000 | 165 000 | снят (цена объявления) 04.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Княжево д. | 8 сот. | 792 000 | 99 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Княжево д. | 6 сот. | 499 999 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Княжево д. | 7,5 сот. | 750 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 72 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 340 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 000 / 32 258 / 49 581 |
| цена объекта | 2 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 040 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 196 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 086 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 976 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 757 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 623 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −92 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −48 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Мосгорархив СНТ | 71,6 м² | 6,5 сот. | 3 550 000 | 49 581 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Печатник СНТ | 75 м² | 6 сот. | 4 900 000 | 65 333 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Созвездие СНТ | 70 м² | 6 сот. | 2 150 000 | 30 714 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Орудьево с. | 70 м² | 7,3 сот. | 3 200 000 | 45 714 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Радуга СНТ | 80 м² | 9,2 сот. | 2 500 000 | 31 250 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Салют-2 СНТ | 74 м² | 6 сот. | 1 920 000 | 25 946 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Созвездие СНТ | 65 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 35 385 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Молоко СНТ | 62 м² | 9 сот. | 2 000 000 | 32 258 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Чайка-2 ТСН | 60 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Чайка СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 320 000 | 22 000 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.06.2026 | 3 100 000 | история площадки |
| 01.07.2026 | 2 950 000 (−150 000) | история площадки |
| 16.07.2026 | 3 150 000 (+200 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 2 700 000 (−450 000) | история площадки |
| 14.09.2026 | 2 400 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 400 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачу в Снт Магнит, Орудьево. Кад номер: 50:04:0130404:174. 7 соток. Собственник. Дом в отличном состоянии, на участке есть водопровод, колодец, душ. Участок находится в отличном расположении в шаговой доступности: площадка для занятий спортом, пруд, магазин. До платформы пригородных поездов Савеловского направления 2.5 км.