Дмитровское ш., 99 км от МКАД
Радуга-2 СНТ, Талдомский гор. округ
Дом 65 м², участок 12 сот., щитовой, 1998 год.
Цена 1,69 млн ₽, снижали с 1,7 млн; первая цена 1,7 млн ₽ от 07.05.2026.
Рейтинг 17/100 · уверенность 62 %
Земля ≈29 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 346 тыс. → дом ≈1,34 млн ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км, 16 тыс.–82 тыс. ₽/м², медиана 34 тыс.
Ремонт ≈1,3 млн, покупка после торга ≈1,44 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,9 млн / целевая ≈1,71 млн / пессимист. ≈1,52 млн → от пессимистичной прибыль −1,22 млн ₽, маржа −80 %, ROI −44 %.
Коммуникации: отопление — нет; в описании: колодец.
До ст. Власово ≈6 км по прямой; до МКАД 99 км, на машине ≈1 ч 46 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №4747
Рейтинг 17/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 8 (разброс ₽/м² 106 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 1 % | 0.3 |
| торг | 5 | 4 % | 0.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 69 % | 4.2 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 55 % | 8.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 28 839 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 346 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 344 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 677 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Нива СНТ | 5 сот. | 350 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Кунцево СНТ | 21 сот. | 550 000 | 26 190 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Нива СНТ | 30 сот. | 990 000 | 33 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Нива СНТ | 20 сот. | 1 500 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Нива СНТ | 7 сот. | 200 000 | 28 571 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Кунцево СНТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | снят (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Нива СНТ | 14 сот. | 415 000 | 29 643 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Нива СНТ | 15 сот. | 180 000 | 12 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Кунцево СНТ | 10 сот. | 345 000 | 34 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Нива СНТ | 18,9 сот. | 700 000 | 37 037 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 65 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 15 842 / 34 010 / 82 000 |
| цена объекта | 1 690 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 436 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 901 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 806 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 711 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 521 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 215 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −80 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −44 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.7 км | Универсал-3 СНТ | 63 м² | 6 сот. | 3 100 000 | 49 206 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Каскад СТ | 54 м² | 9 сот. | 1 700 000 | 31 481 | снято (цена объявления) 23.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Сорокино СНТ | 50,5 м² | 6 сот. | 800 000 | 15 842 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | ТМЗ СНТ | 50 м² | 13 сот. | 4 100 000 | 82 000 | снято (цена объявления) 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Риаль СНТ | 52 м² | 12 сот. | 1 900 000 | 36 538 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Геркулес СНТ | 70 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 21 429 | снято (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Тимирязевец СНТ | 80 м² | 12 сот. | 4 300 000 | 53 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Гуслево д. | 46 м² | 8 сот. | 1 200 000 | 26 087 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.05.2026 | 1 700 000 | история площадки |
| 16.09.2026 | 1 690 000 (−10 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 690 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Щитовой 2-х этажный дом + летний домик с открытой верандой. Летний душ, хозблок, колодец (не питьевой). На участке плодовые деревья (яблоня, терн, облепиха), кусты смородины, малина и цветы. Место для парковки до 3-х авто. Собственник. Торг уместен.