Дмитровское ш., 97 км от МКАД
Политехник СНТ, Талдомский гор. округ
Дом 60 м², участок 6 сот., 2008 год.
Цена 1,7 млн ₽, снижали с 1,8 млн; первая цена 1,8 млн ₽ от 16.08.2026.
Рейтинг 18/100 · уверенность 65 %
Земля ≈38 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 230 тыс. → дом ≈1,47 млн ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 10 тыс.–56 тыс. ₽/м², медиана 30 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈1,45 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,71 млн / целевая ≈1,54 млн / пессимист. ≈1,37 млн → от пессимистичной прибыль −1,18 млн ₽, маржа −86 %, ROI −46 %.
Коммуникации: летний водопровод; свет — есть.
До ст. Власово ≈5,2 км по прямой; до МКАД 97 км, на машине ≈1 ч 43 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №4744
Рейтинг 18/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 10 (разброс ₽/м² 55 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 4 % | 0.8 |
| торг | 5 | 37 % | 2.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 75 % | 4.6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 44 % | 6.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 38 274 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 230 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 470 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 500 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Рябинушка СНТ | 6 сот. | 250 000 | 41 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Нива СНТ | 18,9 сот. | 700 000 | 37 037 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Рассвет СНТ | 6 сот. | 250 000 | 41 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Децима СНТ | 7 сот. | 260 000 | 37 143 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Таволга СНТ | 11,8 сот. | 600 000 | 50 847 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Заря СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Сорокино СНТ | 5,7 сот. | 350 000 | 61 404 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Сорокино СНТ | 13 сот. | 2 000 000 | 153 846 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Сорокино СНТ | 12 сот. | 400 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Мир СНТ | 9,5 сот. | 850 000 | 89 474 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 10 000 / 30 134 / 55 648 |
| цена объекта | 1 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 445 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 708 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 623 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 537 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 366 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 179 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −86 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −46 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Таволга СНТ | 60 м² | 5,8 сот. | 995 000 | 16 583 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Универсал-3 СНТ | 63 м² | 6 сот. | 3 100 000 | 49 206 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Слава СТ | 66 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 31 818 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Каскад СТ | 54 м² | 9 сот. | 1 700 000 | 31 481 | снято (цена объявления) 23.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Океан-1 СНТ | 66 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 28 788 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Рассвет-2 СНТ | 52 м² | 6 сот. | 1 250 000 | 24 038 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Сорокино СНТ | 50,5 м² | 6 сот. | 800 000 | 15 842 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.5 км | Приветино СНТ | 60,2 м² | 6,5 сот. | 3 350 000 | 55 648 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Связист России СНТ | 52,2 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 32 567 | снято (цена объявления) 08.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Салют СНТ | 45 м² | 8,3 сот. | 450 000 | 10 000 | снято (цена объявления) 12.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.08.2026 | 1 800 000 | история площадки |
| 08.09.2026 | 1 700 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 700 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача (летняя) 60 кв.м. на участке 6 соток. Дом утеплен 100 см утеплитель, потолок. На участке летний дом, отдельно стоящий туалет и душ. Коммуникации: электричество, водопровод летний. На участке плодовые деревья и кустарники, участок ухоженный. Магазин на углу СНТ, есть доставка с Пятерочки, ВкусВилла, Озона. Автобусная остановка на въезде в СНТ, автобус ходит от/до ст. Власово под каждую электричку, Сообщение с Москвой регулярное. Возможна покупка в ипотеку.