Дмитровское ш., 86 км от МКАД
Труд СНТ, Талдомский гор. округ
Дом 31,7 м², участок 11,1 сот., каркас, 2010 год.
Цена 1,7 млн ₽, снижали с 1,8 млн; первая цена 1,8 млн ₽ от 25.08.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 66 %
Земля ≈43 тыс. ₽/сот. × 11,1 сот. = 479 тыс. → дом ≈1,22 млн ₽, 39 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 45 тыс.–112 тыс. ₽/м², медиана 77 тыс.
Ремонт ≈634 тыс., покупка после торга ≈1,45 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,73 млн / целевая ≈2,46 млн / пессимист. ≈2,18 млн → от пессимистичной прибыль ≈103 тыс. ₽, маржа 5 %, ROI 5 %.
Коммуникации: колодец.
До ст. Никулки ≈1,8 км по прямой; до МКАД 86 км, на машине ≈1 ч 32 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №4743
Рейтинг 24/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 42 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 10 % | 5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 20 % | 4.3 |
| торг | 5 | 37 % | 2.6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 65 % | 4.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 43 112 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 479 000 ₽ (11,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 221 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 38 517 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Приветино д. | 16 сот. | 1 400 000 | 87 500 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Труд СНТ | 15 сот. | 800 000 | 53 333 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Художник СТ | 15 сот. | 750 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Новая Заря СНТ | 6 сот. | 1 700 000 | 283 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Труд СНТ | 10,8 сот. | 950 000 | 87 963 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Труд СНТ | 12 сот. | 1 300 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Труд СНТ | 14,7 сот. | 600 000 | 40 816 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Кушки СНТ | 8 сот. | 230 000 | 28 750 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Приветино д. | 27 сот. | 2 500 000 | 92 593 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Кушки д. | 7,9 сот. | 121 635 | 15 397 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 31,7 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 634 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 45 000 / 76 686 / 112 500 |
| цена объекта | 1 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 445 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 728 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 592 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 455 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 182 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 103 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 5 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 5 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 15 км | Дядьково КП | 32,5 м² | 6,8 сот. | 2 950 000 | 90 769 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Новоникольское с. | 41,2 м² | 15 сот. | 4 600 000 | 111 650 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Кушки д. | 34 м² | 11 сот. | 1 850 000 | 54 412 | снято (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Луч СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 63 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Аэрофлот СНТ | 33 м² | 10 сот. | 2 900 000 | 87 879 | снято (цена объявления) 12.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Универсал-3 СНТ | 32,6 м² | 12 сот. | 1 700 000 | 52 147 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Избиратель СНТ | 35 м² | 7,5 сот. | 2 500 000 | 71 429 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.1 км | Запрудня пгт | 32 м² | 9,2 сот. | 3 600 000 | 112 500 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Огородник СНТ | 36 м² | 9,9 сот. | 2 950 000 | 81 944 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Надежда СНТ | 30 м² | 7 сот. | 1 350 000 | 45 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.08.2026 | 1 800 000 | история площадки |
| 05.10.2026 | 1 700 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 700 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю дачу в СНТ в Московской области в Талдомском районе. Участок 11,1 соток прямоугольной формы, дом каркасный 33 м., на первом этаже 2 комнаты по 12.5 м каждая и кухня 8м., все окна стеклопакеты, 2-ой этаж требует доработки. С торца дома пристроена ванная комната с окнами, вход отдельный. Металлический забор с 3-х сторон, есть колодец, сарай, дровник, теплица, беседка, функционирует летний водопровод. В шаговой доступности несколько магазинов, один работает круглогодично. От платформы Никулки (бывш. 94 км) Савёловского направления 25 минут пешком, либо автобус от станции Вербилки. Рядом лес и река Дубна. Один взрослый собственник. Торг уместен. Звоните!