Дмитровское ш., 77 км от МКАД
Око СНТ, Талдомский гор. округ
Дом 68,9 м², участок 10 сот., бревно.
Цена 1,79 млн ₽, снижали с 1,89 млн; первая цена 1,89 млн ₽ от 16.09.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 61 %
Земля ≈47 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 473 тыс. → дом ≈1,31 млн ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 23 тыс.–71 тыс. ₽/м², медиана 41 тыс.
Ремонт ≈1,28 млн, покупка после торга ≈1,52 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,85 млн / целевая ≈2,56 млн / пессимист. ≈2,28 млн → от пессимистичной прибыль −519 тыс. ₽, маржа −23 %, ROI −19 %.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. Власово ≈2,6 км по прямой; до МКАД 77 км, на машине ≈1 ч 32 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №4742
Рейтинг 26/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 54 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 33 % | 6 |
| торг | 5 | 35 % | 2.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 5.8 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 60 % | 8.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 47 292 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 473 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 315 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 086 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Око СНТ | 20 сот. | 2 500 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Геофизик СНТ | 12 сот. | 200 000 | 16 667 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Связист России СНТ | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | ЦСКА СНТ | 12 сот. | 434 500 | 36 208 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | ЦСКА СНТ | 10 сот. | 450 000 | 45 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Ивушка СНТ | 10,8 сот. | 2 100 000 | 194 444 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Луч СНТ | 12 сот. | 650 000 | 54 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Избиратель СНТ | 8 сот. | 1 000 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Петрино д. | 10 сот. | 550 000 | 55 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | 5,7 сот. | 430 000 | 75 439 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 68,9 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 278 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 857 / 40 542 / 70 714 |
| цена объекта | 1 788 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 519 800 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 849 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 707 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 564 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 279 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -518 800 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −23 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −19 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Отдых СНТ | 68 м² | 6,4 сот. | 2 300 000 | 33 824 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Шмель СНТ | 68 м² | 6 сот. | 1 590 000 | 23 382 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Вымпел СНТ | 70 м² | 13 сот. | 3 750 000 | 53 571 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Агросад СНТ | 70 м² | 14 сот. | 2 650 000 | 37 857 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Бельское д. | 70 м² | 8 сот. | 4 950 000 | 70 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Сокольники СНТ | 69,4 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 43 228 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Растовцы д. | 66 м² | 12 сот. | 3 500 000 | 53 030 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Красная Звезда СНТ | 72 м² | 12 сот. | 1 670 000 | 23 194 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Зодчий-2 СНТ | 70,8 м² | 12 сот. | 3 220 000 | 45 480 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Алмаз СНТ | 70 м² | 8,1 сот. | 1 600 000 | 22 857 | снято (цена объявления) 07.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.09.2026 | 1 888 000 | история площадки |
| 30.09.2026 | 1 855 000 (−33 000) | история площадки |
| 24.10.2026 | 1 788 000 (−67 000) | история площадки |
| 31.10.2026 | 1 744 000 (−44 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 788 000 | в продаже | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Циан | 1 744 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается 2х этажный дом 88 км от Мкад по Дмитровскому шоссе. Круглогодичный асфальтированный подъезд. Общая площадь 2х этажного дома 70 кв. М. Земельный участок 20 соток правильной формы, Электричество 15 квт. На участке расположена бревенчатая баня, Гараж, а так же живописный прудик расположенный в берёзовой рощи. Рядом магазин. В шаговой доступности вся развитая городская инфраструктура включая Ж/Д станцию "Власово", "Талдом" Савеловского направления.