Дмитровское ш., 95 км от МКАД
Нарцисс СНТ, Талдомский гор. округ
Дом 77 м², участок 6,9 сот., дерево.
Цена 1,75 млн ₽; цена не менялась с 03.11.2026.
Рейтинг 18/100 · уверенность 65 %
Земля ≈22 тыс. ₽/сот. × 6,9 сот. = 154 тыс. → дом ≈1,6 млн ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 12 тыс.–38 тыс. ₽/м², медиана 28 тыс.
Ремонт ≈1,34 млн, покупка после торга ≈1,49 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,04 млн / целевая ≈1,84 млн / пессимист. ≈1,64 млн → от пессимистичной прибыль −1,19 млн ₽, маржа −73 %, ROI −42 %.
Коммуникации: вода — есть; нет септика (канализации нет); газ — нет; отопление — есть; свет — нет; баня/сауна.
До ст. Власово ≈4,3 км по прямой; до МКАД 95 км, на машине ≈1 ч 36 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №4741
Рейтинг 18/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 46 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 7 % | 1.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 82 % | 5 |
| участок | 5 | 26 % | 1.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 55 % | 8.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 22 324 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 154 000 ₽ (6,9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 596 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 727 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Нарцисс СНТ | 22,5 сот. | 500 000 | 22 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Нарцисс СНТ | 15 сот. | 400 000 | 26 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Оптик СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Нарцисс СНТ | 12 сот. | 390 000 | 32 500 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Высотка СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 21.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ягодное СНТ | 15 сот. | 330 000 | 22 000 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ягодное СНТ | 12 сот. | 330 000 | 27 500 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ягодное СНТ | 6 сот. | 70 000 | 11 667 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Московский Литератор СТ | 6 сот. | 250 000 | 41 667 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Малыш СНТ | 6 сот. | 135 791 | 22 632 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 77 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 340 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 11 500 / 27 933 / 38 256 |
| цена объекта | 1 750 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 487 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 045 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 943 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 840 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 636 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 191 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −73 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −42 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Высотка СНТ | 75 м² | 6 сот. | 2 490 000 | 33 200 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Океан-1 СНТ | 74,8 м² | 6 сот. | 1 450 000 | 19 385 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Магнолия СНТ | 80 м² | 7 сот. | 2 900 000 | 36 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Салют СНТ | 80 м² | 6 сот. | 2 420 000 | 30 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Дубна СТ | 80 м² | 6,1 сот. | 920 000 | 11 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Московский Художник СНТ | 84 м² | 6 сот. | 5 200 000 | 61 905 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Заря СНТ | 71,6 м² | 6,4 сот. | 2 000 000 | 27 933 | снято (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Алмаз СНТ | 70 м² | 8,1 сот. | 1 600 000 | 22 857 | снято (цена объявления) 07.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Рассвет-2 СНТ | 86 м² | 6 сот. | 3 290 000 | 38 256 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Шмель СНТ | 68 м² | 6 сот. | 1 590 000 | 23 382 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.11.2026 | 1 750 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 1 750 000 | в продаже | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Циан | 1 750 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 08.11.2026 17:59 | новый объект | — → 1 750 000 |
Описание
Арт. 146375691 Продается просторная, уютная, ухоженная дача, расположенная в СНТ "НАРЦИСС" Талдомского района Московской области. Дача расположена в месте с отличной экологией, транспортной доступностью и инфраструктурой. В составе объекта участок