Ленинградское ш., 72 км от МКАД
Мишнево д., Клин гор. округ
Дом 37 м², участок 20 сот., 2000 год.
Цена 1,75 млн ₽; цена не менялась с 04.11.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 59 %
Земля ≈52 тыс. ₽/сот. × 20 сот. = 1,05 млн → дом ≈700 тыс. ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 20 тыс.–110 тыс. ₽/м², медиана 86 тыс.
Ремонт ≈740 тыс., покупка после торга ≈1,49 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,96 млн / целевая ≈2,66 млн / пессимист. ≈2,36 млн → от пессимистичной прибыль ≈136 тыс. ₽, маржа 6 %, ROI 6 %.
Коммуникации: нет септика (туалет вне дома).
До ст. Клин ≈17,5 км по прямой; до МКАД 72 км, на машине ≈1 ч 11 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №4740
Рейтинг 22/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, фото); аналогов 10 (разброс ₽/м² 40 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 12 % | 6.1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 40 % | 8.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 52 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 050 000 ₽ (20 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 700 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 18 919 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Мишнево д. | 28 сот. | 1 800 000 | 64 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Мишнево д. | 15 сот. | 360 000 | 24 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Григорьевское д. | 11,9 сот. | 2 600 000 | 218 487 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Попелково д. | 50 сот. | 2 500 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Григорьевское д. | 24,5 сот. | 2 329 000 | 95 061 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Григорьевское д. | 15 сот. | 1 650 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Григорьевское д. | 8 сот. | 145 000 | 18 125 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Григорьевское д. | 12 сот. | 1 500 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 20.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Григорьевское д. | 13,7 сот. | 1 370 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Попелково д. | 25 сот. | 1 500 000 | 60 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 37 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 740 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 19 792 / 85 943 / 110 000 |
| цена объекта | 1 750 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 487 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 955 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 807 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 660 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 364 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 136 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 6 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 6 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.3 км | Зубово пос. | 30 м² | 15 сот. | 3 300 000 | 110 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Аревское д. | 30 м² | 19 сот. | 3 000 000 | 100 000 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.8 км | Нагорное СНТ | 40 м² | 16 сот. | 2 200 000 | 55 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.7 км | Тимоново д. | 40 м² | 10 сот. | 3 350 000 | 83 750 | снято (цена объявления) 20.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.1 км | Сафоново д. | 40 м² | 10 сот. | 4 150 000 | 103 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.1 км | Никитское д. | 32,5 м² | 12 сот. | 2 990 000 | 92 000 | снято (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.6 км | Назарово д. | 45 м² | 15 сот. | 2 500 000 | 55 556 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.4 км | Крупенино д. | 30 м² | 15 сот. | 1 500 000 | 50 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15 км | Горицы д. | 29,5 м² | 17 сот. | 2 600 000 | 88 136 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.4 км | Дружба СНТ | 48 м² | — | 950 000 | 19 792 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.11.2026 | 1 750 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 750 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 08.11.2026 17:59 | новый объект | — → 1 750 000 |
Описание
Продам дачный домик в деревне Мишнево. Участок 20 соток, огорожен сеткой рабицой, живая изгородь из елок, соседи только с одной стороны, дом крайний, речка в 100 метрах. На участке маленький летний домик 4х5.7 м, небольшой пруд для полива, кусты смороды,жимолость, крыжовник, пару яблонь, туалет на улице, дом подключён к электричеству, имеется свой съезд с дороги, ворота, калитка.