Дмитровское ш., 93 км от МКАД
Березовая роща СНТ, Талдомский гор. округ
Дом 170 м², участок 6 сот., 1995 год.
Цена 1,8 млн ₽, снижали с 1,95 млн; первая цена 1,95 млн ₽ от 24.07.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 6 раз).
Рейтинг 70/100 · уверенность 60 %
Земля ≈29 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 175 тыс. → дом ≈1,62 млн ₽, 10 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 42 тыс.–85 тыс. ₽/м², медиана 62 тыс.
Ремонт ≈3,4 млн, покупка после торга ≈1,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈9,56 млн / целевая ≈8,6 млн / пессимист. ≈7,64 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,72 млн ₽, маржа 35 %, ROI 55 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Власово ≈6,3 км по прямой; до МКАД 93 км, на машине ≈1 ч 39 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №4737
Рейтинг 70/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 52 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 45.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 10 % | 1.9 |
| торг | 5 | 52 % | 3.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 67 % | 4.3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 87 % | 13.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 29 104 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 175 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 624 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 9 553 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Дубрава СНТ | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Монолит СНТ | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Монолит СНТ | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Фиалка СНТ | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Океан СНТ | 14,4 сот. | 320 000 | 22 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Жемчужина СНТ | 15 сот. | 400 000 | 26 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Медик-2 СНТ | 12 сот. | 500 000 | 41 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Родничок СНТ | 24 сот. | 850 000 | 35 417 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Заря СНТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Владыкино СНТ | 25 сот. | 675 000 | 27 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 170 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 3 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 42 500 / 61 734 / 84 971 |
| цена объекта | 1 799 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 529 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 9 556 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 9 078 000 ₽ |
| продажа: целевая | 8 600 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 7 645 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 715 850 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 35 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 55 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.6 км | Волна СНТ | 160 м² | 8 сот. | 6 800 000 | 42 500 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Стариково с. | 180 м² | 7,2 сот. | 9 600 000 | 53 333 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Агрос СТ | 150 м² | 8 сот. | 12 500 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | ТМЗ СНТ | 138,8 м² | 6 сот. | 6 200 000 | 44 669 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.1 км | Родник СНТ | 170 м² | 8 сот. | 12 900 000 | 75 882 | снято (цена объявления) 16.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.7 км | 170 м² | 7,4 сот. | 10 000 000 | 58 824 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 14.7 км | 173 м² | 9 сот. | 14 700 000 | 84 971 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5 км | Агрос СТ | 140 м² | 8 сот. | 9 050 000 | 64 643 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15 км | 180 м² | 7 сот. | 12 000 000 | 66 667 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 14.4 км | Слободищево д. | 157 м² | 7,5 сот. | 6 750 000 | 42 994 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.07.2026 | 1 950 000 | история площадки |
| 11.08.2026 | 1 850 000 (−100 000) | история площадки |
| 25.08.2026 | 1 799 000 (−51 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 799 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаетcя дoм 170 кв.м. Hа 6 сотках.Дoм чаcтично без oтдeлки. Стаpaя чаcть дoмa 1995 гoдa пострoйки из бpeвна нa ленточном фундaмeнте 57 кв.м.Нoвая чaсть дoмa нa лeнточном фундамeнтe из блoкa 120 кв.м.Cтpоили себe жить нa постоянку.Kоммуникации летний вoдoпрoвoд, элeктpичecтво, кaнализaция кoльца.Дopоги зимoй чиcтят, автобусная остановка рядом, до Жд 15 мин на автобусе. Магазины есть, доставка тоже.Один собственник! В собственности более 5 лет!