Дмитровское ш., 83 км от МКАД
Дубки-2 СНТ, Дмитровский гор. округ
Дом 40 м², участок 9,2 сот., дерево.
Цена 1,8 млн ₽; цена не менялась с 04.04.2026.
Рейтинг 10/100 · уверенность 64 %
Земля ≈49 тыс. ₽/сот. × 9,2 сот. = 449 тыс. → дом ≈1,35 млн ₽, 34 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 48 тыс.–74 тыс. ₽/м², медиана 58 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈1,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,54 млн / целевая ≈2,28 млн / пессимист. ≈2,03 млн → от пессимистичной прибыль −100 тыс. ₽, маржа −5 %, ROI −5 %.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: баня, колодец.
До ст. Соревнование ≈15,7 км по прямой; до МКАД 83 км, на машине ≈1 ч 29 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №4736
Рейтинг 10/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 7 (разброс ₽/м² 15 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 24 % | 4.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 47 % | 2.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 18 % | 2.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 48 812 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 449 000 ₽ (9,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 351 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 33 775 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Яхрома-1 СНТ | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Яхрома-1 СНТ | 9 сот. | 420 000 | 46 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Физик СНТ | 8 сот. | 390 000 | 48 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Луговой пос. | 17 сот. | 1 390 000 | 81 765 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Луговой пос. | 8,5 сот. | 699 000 | 82 235 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Луговой пос. | 12 сот. | 800 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Копытово д. | 12 сот. | 750 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Копытово д. | 9,2 сот. | 750 000 | 81 522 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Копытово д. | 25 сот. | 900 000 | 36 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Копытово д. | 10 сот. | 490 000 | 49 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 47 980 / 57 500 / 74 419 |
| цена объекта | 1 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 530 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 537 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 410 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 283 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 030 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -100 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −5 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −5 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.8 км | Рогачево с. | 40 м² | 8 сот. | 2 300 000 | 57 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Лужайка СНТ | 40 м² | 6 сот. | 750 000 | 18 750 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Рогачево с. | 39,9 м² | 8 сот. | 2 650 000 | 66 416 | снято (цена объявления) 13.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Рогачево с. | 41 м² | 11,4 сот. | 3 000 000 | 73 171 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | А-108 40-й км | 36 м² | 10 сот. | 5 400 000 | 150 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Лужайка СНТ | 47 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 51 064 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Богданово д. | 43,7 м² | 11 сот. | 999 000 | 22 860 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Рогачево с. | 49 м² | 5,3 сот. | 2 500 000 | 51 020 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Рогачево с. | 50 м² | 5 сот. | 2 399 000 | 47 980 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Объединения Телешово ДП | 43 м² | 10,6 сот. | 3 200 000 | 74 419 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.04.2026 | 1 800 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Мы с мужем продаём (1.700.000 р) или сдадим (30.000 р в месяц) участок в СТН "Дубки-2" (9,2 соток). Находится участок с домом в Дмитровском районе. На участке: дом, сарай, туалет,беседка, колодец и поленница. В доме: БАНЯ, бойлер, душ, комната и веранда. Рядом с участком река Яхрома и детская площадка. Недалеко от СНТ есть поселение Рогачево с продуктовыми магазинами, банком и т д Торг уместен.