Дмитровское ш., 51 км от МКАД
Арбат СНТ, Дмитровский гор. округ
Дом 30 м², участок 6 сот.
Цена 1,8 млн ₽, снижали с 2,3 млн; первая цена 2,3 млн ₽ от 28.05.2026.
Рейтинг 29/100 · уверенность 56 %
Земля ≈136 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 815 тыс. → дом ≈985 тыс. ₽, 33 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 31 тыс.–130 тыс. ₽/м², медиана 73 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈1,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,17 млн / целевая ≈1,95 млн / пессимист. ≈1,73 млн → от пессимистичной прибыль −397 тыс. ₽, маржа −23 %, ROI −19 %.
Коммуникации: отопление — нет; свет — есть.
До ст. Драчёво ≈7,6 км по прямой; до МКАД 51 км, на машине ≈56 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №4734
Рейтинг 29/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 62 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 70 % | 15 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 57 % | 4.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 135 833 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 815 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 985 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 32 833 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Новинки д. | 15 сот. | 2 300 000 | 153 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Арбат СНТ | 17 сот. | 2 750 000 | 161 765 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Новинки д. | 13 сот. | 4 290 000 | 330 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Новинки д. | 10 сот. | 4 000 000 | 400 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Новинки д. | 9 сот. | 3 420 000 | 380 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Новинки д. | 23 сот. | 7 360 000 | 320 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Новинки д. | 20 сот. | 2 100 000 | 105 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Новинки д. | 12 сот. | 3 840 000 | 320 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Новинки д. | 7 сот. | 910 000 | 130 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Новинки д. | 6,3 сот. | 756 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 175 / 73 334 / 129 667 |
| цена объекта | 1 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 530 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 166 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 058 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 949 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 733 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -397 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −23 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −19 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Андрейково-1 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 3 890 000 | 129 667 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Беклемишево д. | 30 м² | 8 сот. | 3 200 000 | 106 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Шустово КП | 30 м² | 8 сот. | 2 400 000 | 80 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Благодать д. | 30 м² | 6,5 сот. | 1 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 03.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Мелихово д. | 30 м² | 6 сот. | 2 950 000 | 98 333 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Капорки д. | 30 м² | 7 сот. | 2 800 000 | 93 333 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Свистуха д. | 30 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 66 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Пузино д. | 30 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 60 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Фрегат СНТ | 33,2 м² | 6,7 сот. | 1 035 000 | 31 175 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.9 км | Березовец СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 450 000 | 48 333 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.05.2026 | 2 300 000 | история площадки |
| 03.06.2026 | 2 250 000 (−50 000) | история площадки |
| 12.06.2026 | 1 950 000 (−300 000) | история площадки |
| 15.07.2026 | 1 850 000 (−100 000) | история площадки |
| 14.10.2026 | 1 800 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
- Продаётся участок 6 соток с дачным домиком и новой пристройкой. - Документы нового образца с проверкой кадастрового инженера. - Дом переведен в статус жилого. - Участок чистый, есть парковка. - Сарай для инвентаря. - Вода сезонная (май до заморозков). - Электричество есть. - Подъезд круглый год, дорога грунтовая (чистится). - Соседи отличные, рядом большая детская площадка. - По выходным автолавки с овощами и продуктами. - Документы готовы, собственность оформлена. - До МКАД 50 км . По Дмитровскому или Ярославскому шоссе. Удобный выезд на ЦКАД. - Звоните / пишите отвечу на все вопросы. - Показ возможен в любое время, по договоренности. - Обязательно торг при осмотре!