Дмитровское ш., 72 км от МКАД
7 Участок пос., Дмитровский гор. округ
Дом 64 м², участок 10 сот.
Цена 1,8 млн ₽; цена не менялась с 04.11.2026.
Рейтинг 64/100 · уверенность 48 %
Земля ≈51 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 508 тыс. → дом ≈1,29 млн ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 78 тыс.–78 тыс. ₽/м², медиана 78 тыс.
Ремонт ≈1,28 млн, покупка после торга ≈1,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,98 млн / целевая ≈4,48 млн / пессимист. ≈3,98 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,17 млн ₽, маржа 29 %, ROI 42 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Соревнование ≈4,2 км по прямой; до МКАД 72 км, на машине ≈1 ч 12 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №4732
Рейтинг 64/100 · уверенность 48 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 1 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 84 % | 38 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 40 % | 7.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 83 % | 5.4 |
| участок | 5 | 55 % | 3.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 57 % | 8.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 50 833 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 508 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 292 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 188 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Иванушка СТ | 9 сот. | 700 000 | 77 778 | снят (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | 7 Участок пос. | 7,7 сот. | 200 000 | 25 974 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Незабудка СНТ | 9 сот. | 400 000 | 44 444 | снят (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Опал СНТ | 20 сот. | 750 000 | 37 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Опал СНТ | 10 сот. | 750 000 | 75 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Никольское д. | 22 сот. | 8 000 000 | 363 636 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Никольское д. | 7,5 сот. | 825 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Никольское д. | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Надежда-М СНТ | 7,5 сот. | 1 150 000 | 153 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Надежда-М СНТ | 11,6 сот. | 1 500 000 | 129 310 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 64 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 280 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 78 493 / 78 493 / 78 493 |
| цена объекта | 1 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 530 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 980 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 731 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 482 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 984 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 174 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 29 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 42 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.7 км | Бобры СНТ да: «ванной» + «мебелью» | 63,7 м² | 10,5 сот. | 5 000 000 | 78 493 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Татищево пос. да: «санузлом» + «ремонт» | 63,7 м² | 10,9 сот. | 5 000 000 | 78 493 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Татищево пос. да: «ванных» + «ремонт» | 63,7 м² | 10 сот. | 5 000 000 | 78 493 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Орудьево с. да: «санузел» + «отделкой» | 58 м² | 10 сот. | 4 500 000 | 77 586 выброс, не в счёт | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.11.2026 | 1 800 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 08.11.2026 17:59 | новый объект | — → 1 800 000 |
Описание
Прoдaю недocтроенный дом на бетoнной плитe, сделaны вывoды пoд канaлизацию, вoду, тoлщинa cтeн 40 cм, электричество пoдключенo. Meстo живописнoе, вoкруг лесa и озeро, рядoм канал им. Москвы. Oтличный доcтуп к общественнoму трaнcпоpту. Pаccтoяниe от MKAД 64 км. Aвтобуc ходит до ст. м. Aлтуфьeво, Tимиpязевская и Савеловский вокзал. Собственник один, документы готовы к сделке. Продажа срочная.