Дмитровское ш., 90 км от МКАД
Лесное Озеро КП, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 56 м², участок 12 сот., дерево, 2020 год.
Цена 1,8 млн ₽, снижали с 2,1 млн; первая цена 2,1 млн ₽ от 07.07.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 60 %
Земля ≈42 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 502 тыс. → дом ≈1,3 млн ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 30 тыс.–71 тыс. ₽/м², медиана 41 тыс.
Ремонт ≈1,12 млн, покупка после торга ≈1,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,34 млн / целевая ≈2,11 млн / пессимист. ≈1,87 млн → от пессимистичной прибыль −776 тыс. ₽, маржа −41 %, ROI −29 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Вербилки ≈19,2 км по прямой; до МКАД 90 км, на машине ≈1 ч 39 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №4730
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: коммуникации, фото); аналогов 8 (разброс ₽/м² 22 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 14 % | 2.8 |
| торг | 5 | 95 % | 6.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 73 % | 4.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 48 % | 7.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
| ₽/сотку земли рядом | 41 846 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 502 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 298 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 179 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Лесное Озеро 1 ТСН | 24 сот. | 1 695 000 | 70 625 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Садовниково д. | 7,3 сот. | 790 000 | 108 219 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Садовниково д. | 9,8 сот. | 314 840 | 32 127 | снят (цена объявления) 12.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Садовниково д. | 6 сот. | 290 000 | 48 333 | снят (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Садовниково д. | 15 сот. | 1 575 000 | 105 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Садовниково д. | 19 сот. | 600 000 | 31 579 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Садовниково д. | 31 сот. | 2 100 000 | 67 742 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Садовниково д. | 8 сот. | 610 000 | 76 250 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Лесное Озеро-2 ДНТ | 9 сот. | 450 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Лесное Озеро-2 СНТ | 6,3 сот. | 250 000 | 39 683 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| площадь дома для расчета | 56 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 120 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 000 / 41 326 / 70 619 |
| цена объекта | 1 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 530 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 342 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 225 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 108 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 874 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -776 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −41 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −29 % |
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Садовниково д. | 56,5 м² | 15 сот. | 3 990 000 | 70 619 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Бор д. | 60 м² | 18 сот. | 10 500 000 | 175 000 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Чижево д. | 58 м² | 15 сот. | 2 250 000 | 38 793 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Бор д. | 50 м² | 18 сот. | 2 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Богородское с. | 47 м² | 12 сот. | 8 000 000 | 170 213 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Шабурново д. | 50 м² | 13 сот. | 1 900 000 | 38 000 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Сихнево СНТ | 56,3 м² | 8,2 сот. | 2 150 000 | 38 188 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Акулово д. | 55 м² | 16 сот. | 1 650 000 | 30 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Машутино д. | 63,3 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 47 393 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Константиново с. | 57 м² | 14 сот. | 2 500 000 | 43 860 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.07.2026 | 2 100 000 | история площадки |
| 16.09.2026 | 1 800 000 (−300 000) | история площадки |
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| когда | что | цена |
|---|
продается участок. по документам 12 соток, по факту 15. дом из бруса на железобетонных сваях. документы подновлены к регистрации. на участке есть бытовка с проведенным электричеством. отопление электрическое. В бытовке можно жить зимой. на территории поселка есть озеро с пирсом и пляжем. по границе участка с двух сторон густой лес. много грибов. соседи с одной стороны. вся территория поселка огожена забором. на въезде есть охрана и ворота. дорога до поселка и в поселке- асфальт. один взрослый собственник. без обременений. готова к сделка в любой момент