Дмитровское ш., 93 км от МКАД
Строитель-3 СНТ, Дмитровский гор. округ
Дом 48,8 м², участок 6 сот.
Цена 1,9 млн ₽, снижали с 2,1 млн; первая цена 2,1 млн ₽ от 15.06.2026.
Рейтинг 9/100 · уверенность 63 %
Земля ≈27 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 163 тыс. → дом ≈1,74 млн ₽, 36 тыс. ₽/м² дома (радиус 6 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 17 тыс.–47 тыс. ₽/м², медиана 27 тыс.
Ремонт ≈776 тыс., покупка после торга ≈1,61 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,22 млн / целевая ≈1,1 млн / пессимист. ≈975 тыс. → от пессимистичной прибыль −1,42 млн ₽, маржа −145 %, ROI −59 %.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: баня, колодец.
До ст. Запрудня ≈21,2 км по прямой; до МКАД 93 км, на машине ≈1 ч 32 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №4725
Рейтинг 9/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 16 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 10 % | 1.8 |
| торг | 5 | 63 % | 3.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 13 % | 1.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 27 161 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 6 км) |
| стоимость земли объекта | 163 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 737 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 35 594 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | Трехсвятское с. | 12 сот. | 1 250 000 | 104 167 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Трехсвятское с. | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Трехсвятское с. | 9,4 сот. | 235 250 | 25 027 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Трехсвятское с. | 10 сот. | 400 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Рогачево СНТ | 12 сот. | 400 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Рогачево СНТ | 6 сот. | 390 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Соколовский Починок д. | 9,6 сот. | 241 000 | 25 104 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Соколовский Починок д. | 10 сот. | 200 000 | 20 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Усть-Пристань д. | 6 сот. | 1 800 000 | 300 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Чернеево с. | 12 сот. | 650 000 | 54 167 | снят (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 48,8 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 776 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 17 034 / 26 644 / 47 244 |
| цена объекта | 1 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 615 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 219 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 158 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 097 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 975 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 416 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −145 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −59 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 12.3 км | Карамышево СНТ | 49,9 м² | 8 сот. | 850 000 | 17 034 | снято (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12 км | Куминово д. | 46,4 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 25 862 | снято (цена объявления) 12.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.4 км | Гея СНТ | 48 м² | 8 сот. | 1 650 000 | 34 375 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.1 км | Печатник СНТ | 45 м² | 6 сот. | 1 199 000 | 26 644 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.5 км | Гея СНТ | 45,8 м² | 8 сот. | 2 300 000 | 50 218 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Дружба-28 СНТ | 38,1 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 47 244 | снято (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Дружба-28 СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 20 000 | снято (цена объявления) 07.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.2 км | Луговое СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 32 500 | снято (цена объявления) 14.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Фестивальный СНТ | 36 м² | 6 сот. | 1 140 000 | 31 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.8 км | Дутшево д. | 57,1 м² | 8 сот. | 1 500 000 | 26 270 | снято (цена объявления) 13.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.06.2026 | 2 100 000 | история площадки |
| 26.06.2026 | 2 050 000 (−50 000) | история площадки |
| 06.07.2026 | 2 000 000 (−50 000) | история площадки |
| 21.07.2026 | 1 900 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 900 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Садовый домик с мансардным этажом, отдельной кухней, баней и прямым выходом в лес. Продается дачный дом в живописном месте. Участок 6 соток, все аккуратно, есть место и для цветников, и для зоны барбекю. На участке: - Дачный дом 48,8 м2 - уютный, двухэтажный, готов к сезону. - Отдельная летняя кухня - готовьте, не нагревая дом, и не боясь запахов. - Баня с санузлом. - Колодец. За домом проходит пожарная канава, через нее легко перекинуть мостик и оказаться прямо в сосновом лесу. Соседей с той стороны нет, только природа. Место славится избытком черники и белых грибов. В 10 минутах по живописному лесу протекает река с песчаными пляжами, так же на территории СНТ расположен пруд. Обременений нет. Собственник один. Московская область , Дмитровский район, Больше-Рогачевский с.о., в районе с.Трёхсвятское, СНТ Строитель-3, уч. 85