Дмитровское ш., 80 км от МКАД
Гора д., Дмитровский гор. округ
Дом 80 м², участок 15 сот., дерево, 1965 год.
Цена 1,95 млн ₽; цена не менялась с 07.07.2026.
Рейтинг 45/100 · уверенность 66 %
Земля ≈43 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 646 тыс. → дом ≈1,3 млн ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 59 тыс.–67 тыс. ₽/м², медиана 62 тыс.
Ремонт ≈1,5 млн, покупка после торга ≈1,66 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,97 млн / целевая ≈4,47 млн / пессимист. ≈3,97 млн → от пессимистичной прибыль ≈816 тыс. ₽, маржа 20 %, ROI 26 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: колодец.
До ст. Вербилки ≈12 км по прямой; до МКАД 80 км, на машине ≈1 ч 22 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №4720
Рейтинг 45/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 14 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 52 % | 22.1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 29 % | 5.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 23 % | 1.4 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 68 % | 9.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 43 080 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 646 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 304 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 300 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Гора д. | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Гора д. | 14 сот. | 600 000 | 42 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Карцево д. | 18 сот. | 1 800 000 | 100 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Карцево д. | 16 сот. | 700 000 | 43 750 | снят (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Весна СНТ | 14 сот. | 500 000 | 35 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Весна СНТ | 7 сот. | 450 000 | 64 286 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Колотилово д. | 28 сот. | 1 500 000 | 53 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Акулово д. | 25 сот. | 500 000 | 20 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Акулово д. | 15 сот. | 1 300 000 | 86 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Акулово д. | 13 сот. | 2 500 000 | 192 308 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 58 537 / 62 500 / 67 073 |
| цена объекта | 1 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 657 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 968 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 720 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 471 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 974 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 816 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 20 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 26 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.4 км | Сихнево СНТ да: «санузел» + «отделка» | 80 м² | 16 сот. | 5 000 000 | 62 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Кикино д. да: «санузел» + «отделка» | 82 м² | 15 сот. | 4 800 000 | 58 537 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Кикино д. да: «санузел» + «отделка» | 82 м² | 15 сот. | 5 500 000 | 67 073 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.07.2026 | 1 950 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 950 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается старинный бревенчатый дом с земельным участком дер. Гора Дмитровского района, 75 км от МКАД и 25 км до Дмитрова, дом 80 кв.м, бревенчатый, пятистенок, дом в хорошем состоянии, две рабочие печки, одна из них русская, участок площадью 15 сот. (8+7), земли населенных пунктов, личное подсобное хозяйство, огорожен, межевание проведено, садовые и фруктовые деревья, достаточно места для огорода, электричество заведено в дом, колодец с питьевой водой. Тихая жилая деревня, дорога асфальт. Место для тех, кто любит тишину и природу, засыпать и просыпаться под пение птиц, тихое, живописное место, которое можно использовать как для дачи, так и для круглогодичного проживания. Вокруг лес, рядом река Веля, плотина, рыбалка, грибы, ягоды. Автобусное сообщение с г. Дмитров, рядом дер. Ольявидово, где расположены д/сад, школа, больница, магазины, храм. Отдадим в добрые заботливые руки. Документы готовы к сделке. Стоимость обсуждается.