Дмитровское ш., 82 км от МКАД
Вербилки СНТ, Талдомский гор. округ
Дом 58,6 м², участок 6 сот., дерево, 1980 год.
Цена 2 млн ₽; цена не менялась с 19.09.2026.
Рейтинг 18/100 · уверенность 70 %
Земля ≈56 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 338 тыс. → дом ≈1,66 млн ₽, 28 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 29 тыс.–59 тыс. ₽/м², медиана 42 тыс.
Ремонт ≈972 тыс., покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,68 млн / целевая ≈2,42 млн / пессимист. ≈2,15 млн → от пессимистичной прибыль −525 тыс. ₽, маржа −25 %, ROI −20 %.
Коммуникации: центральный водопровод; отопление — печь; свет — есть.
До ст. Вербилки ≈6,5 км по прямой; до МКАД 82 км, на машине ≈1 ч 28 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №4708
Рейтинг 18/100 · уверенность 70 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 9 (разброс ₽/м² 31 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 26 % | 4.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 65 % | 4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 33 % | 4.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 56 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 338 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 662 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 28 362 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Головково-Марьино д. | 12 сот. | 900 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Головково-Марьино д. | 20 сот. | 1 500 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Головково-Марьино д. | 7 сот. | 600 000 | 85 714 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Советский Художник СНТ | 9,4 сот. | 849 999 | 90 425 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Рябинушка СНТ | 9 сот. | 750 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Развитие СВ-1 СНТ | 25,5 сот. | 1 250 000 | 49 020 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Развитие СВ-1 СНТ | 12 сот. | 600 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Марьино д. | 8 сот. | 320 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Головково-Марьино д. | 12,3 сот. | 1 675 000 | 136 179 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Головково-Марьино д. | 12 сот. | 900 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 58,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 972 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 29 010 / 41 791 / 58 528 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 684 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 550 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 416 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 147 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -525 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −25 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −20 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Вербилки СНТ | 65 м² | 6 сот. | 3 350 000 | 51 538 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Жаворонок СНТ | 59,1 м² | 9 сот. | 3 200 000 | 54 146 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Вербилки пгт | 63,8 м² | 7,5 сот. | 2 100 000 | 32 915 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Рябинушка СНТ | 48 м² | 8,2 сот. | 2 700 000 | 56 250 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Волна СНТ | 59,8 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 58 528 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Отдых СНТ | 54 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 40 741 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Вербилки пгт | 67 м² | 7 сот. | 2 800 000 | 41 791 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Вербилки пгт | 50 м² | 9 сот. | 4 950 000 | 99 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Жаворонок СНТ | 68 м² | 6 сот. | 2 750 000 | 40 441 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Восход-1 СТ | 58,6 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 29 010 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.09.2026 | 2 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок на территории давно освоенного СНТ (60-е годы) с бревенчатым домом. Дом с печью (голландка). Есть монсарда с 2 небольшими спальнями. Застекленная Терраса. На территории участка имеются 2 другие постройки: 1. Небольшой теплый домик с печкой и верандой, в которой организована кухня. 2. Хоз постройка с душевой (колонка на дровах), туалетом (био-туалет (ведро)) и кладовкой. Водоснабжение - центральное летнее. Электричество подведено. Участок активно использовался в летнее время вплоть до 2021 г. В пешей доступности река Дубна. Собственность на землю и дом оформлены на единого собственника. РИЭЛТОРОВ ПРОСИМ НЕ БЕСПОКОИТЬСЯ! В УСЛУГАХ РИЭЛТОРОВ НЕ НУЖДАЕМСЯ!