Дмитровское ш., 50 км от МКАД
Горки-Р СНТ, Дмитровский гор. округ
Дом 80 м², участок 8 сот., дерево, 2008 год.
Цена 2 млн ₽; цена не менялась с 09.07.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 76/100 · уверенность 69 %
Земля ≈130 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,04 млн → дом ≈957 тыс. ₽, 12 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: приличные 4 в 10 км, 73 тыс.–134 тыс. ₽/м², медиана 112 тыс.
Ремонт ≈1,6 млн, покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈9,4 млн / целевая ≈8,46 млн / пессимист. ≈7,52 млн → от пессимистичной прибыль ≈4,22 млн ₽, маржа 56 %, ROI 128 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: отопление — нет.
До ст. Драчёво ≈0,9 км по прямой; до МКАД 50 км, на машине ≈54 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №4706
Рейтинг 76/100 · уверенность 69 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 4 (разброс ₽/м² 24 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 71 % | 13.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 80 % | 11.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 130 417 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 043 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 957 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 11 962 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Редькино пос. | 6 сот. | 850 000 | 141 667 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Талица-2 СНТ | 23 сот. | 4 000 000 | 173 913 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Талица-2 СНТ | 6 сот. | 950 000 | 158 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Горки-Р СНТ | 6 сот. | 950 000 | 158 333 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Драчево д. | 7 сот. | 840 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Драчево д. | 15 сот. | 1 900 000 | 126 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Драчево д. | 25 сот. | 4 050 000 | 162 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Драчево д. | 15 сот. | 1 750 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Арабелла СНТ | 15 сот. | 2 300 000 | 153 333 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Ильинское с. | 10 сот. | 3 600 000 | 360 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 73 125 / 112 479 / 133 974 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 9 397 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 8 927 000 ₽ |
| продажа: целевая | 8 457 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 7 518 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 4 218 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 56 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 128 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.4 км | Земляки КП да: «санузлы» + «под ключ» | 80 м² | 7,5 сот. | 5 850 000 | 73 125 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | История КП да: «ванная» + «ремонт» | 85 м² | 8 сот. | 8 800 000 | 103 529 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Минеево д. да: «ванная» + «мебелью» | 84 м² | 8 сот. | 10 200 000 | 121 429 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Целеево д. да: «санузел» + «мебель» | 78 м² | 8 сот. | 10 450 000 | 133 974 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.07.2026 | 2 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок 260 Дом не достроен, внутри дом абсолютно сухой с огромным количеством строй материалов в доме можно спокойно жить, требуется внутренний ремонт Продажа через представителя собственника, владелец забросила Внутри сухой круглый год, крыша на отлично ничего не протекает, местоположение хорошое вид на лес, близко к выезду, соседей мало, рядом ж/д станция Драчёво 8 соток ТОРГ УМЕСТЕН АДЕКВАТНЫЙ + расценивайте покупательскую способность не тратьте не свое и чужое время