Дмитровское ш., 99 км от МКАД
Мечта СНТ, Талдомский гор. округ
Дом 60 м², участок 6 сот., щитовой, 2024 год.
Цена 2 млн ₽, снижали с 2,3 млн; первая цена 2,3 млн ₽ от 07.07.2026.
Рейтинг 18/100 · уверенность 63 %
Земля ≈52 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 314 тыс. → дом ≈1,69 млн ₽, 28 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км, 21 тыс.–26 тыс. ₽/м², медиана 24 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,36 млн / целевая ≈1,22 млн / пессимист. ≈1,09 млн → от пессимистичной прибыль −1,71 млн ₽, маржа −158 %, ROI −61 %.
Коммуникации: колодец; отопление — нет; в описании: баня.
До ст. Живописное ≈2,4 км по прямой; до МКАД 99 км, на машине ≈1 ч 40 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №4699
Рейтинг 18/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 4 (разброс ₽/м² 16 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 1 % | 0.3 |
| торг | 5 | 87 % | 5.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 97 % | 5.9 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 34 % | 5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 52 296 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 314 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 686 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 28 100 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Мечта СНТ | 13,8 сот. | 550 000 | 39 855 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Березка-2 СНТ | 12 сот. | 880 000 | 73 333 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Звездочка СНТ | 7,2 сот. | 1 600 000 | 222 222 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Чайка СНТ | 6 сот. | 900 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Звездочка СНТ | 12 сот. | 510 000 | 42 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Устье-Стрелка д. | 15 сот. | 700 000 | 46 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Устье-Стрелка д. | 45 сот. | 3 990 000 | 88 667 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Сокол СНТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Филиппово д. | 15,9 сот. | 1 100 000 | 69 182 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Филиппово д. | 8,6 сот. | 790 000 | 91 860 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 296 / 23 646 / 26 270 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 359 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 291 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 223 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 087 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 713 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −158 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −61 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 12.2 км | Дутшево д. | 57,1 м² | 8 сот. | 1 500 000 | 26 270 | снято (цена объявления) 13.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.4 км | Родник СНТ | 54 м² | 6 сот. | 1 150 000 | 21 296 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.5 км | Исаково СНТ | 75 м² | 8 сот. | 2 550 000 | 34 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.3 км | Геркулес СНТ | 70 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 21 429 | снято (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.1 км | Куминово д. | 46,4 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 25 862 | снято (цена объявления) 12.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.07.2026 | 2 300 000 | история площадки |
| 11.08.2026 | 2 200 000 (−100 000) | история площадки |
| 25.08.2026 | 2 150 000 (−50 000) | история площадки |
| 29.09.2026 | 2 000 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача. Дом 60 кв.м. 2024 года постройки на участке 6 соток в СНТ Мечта. Дом новый, построен по каркасной технологии. Никто не жил. 2 спальные комнаты, кухня-гостиная и помещение под сан.узел., веранда. На участке так же есть хоз. постройка. Колодец, электричество!!! СНТ в тихом месте среди лесов, охраняемое, автоматические ворота. В 500 метрах протекает река Дубна ( подходит для купания, лодок, сап-бордов), в 1,5 км. канал им. Москвы. Рядом усадьба Веретьево с прогулочными зонами, рестораном, пляжем и баней. До жд станции 119 км. и Дмитровского ш. 1,5 км. Приобрести дачу можно в ипотеку.