Дмитровское ш., 58 км от МКАД
Радуга-7 СНТ, Дмитровский гор. округ
Дом 55 м², участок 6 сот., сэндвич-панели.
Цена 2,1 млн ₽; цена не менялась с 23.05.2026.
Рейтинг 37/100 · уверенность 58 %
Земля ≈100 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 600 тыс. → дом ≈1,5 млн ₽, 27 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 70 тыс.–80 тыс. ₽/м², медиана 70 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈1,78 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,15 млн / целевая ≈3,73 млн / пессимист. ≈3,32 млн → от пессимистичной прибыль ≈432 тыс. ₽, маржа 13 %, ROI 15 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: свет — есть.
До ст. Орудьево ≈3,5 км по прямой; до МКАД 58 км, на машине ≈1 ч 16 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №4698
Рейтинг 37/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 19 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 30 % | 12.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 60 % | 11 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 88 % | 5.4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 36 % | 5.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 100 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 600 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 500 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 273 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | Созвездие СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Орево пос. | 7 сот. | 850 000 | 121 429 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Радуга СНТ | 5,5 сот. | 990 000 | 180 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Бауманец СНТ | 7 сот. | 600 000 | 85 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Прогресс-2 СНТ | 6 сот. | 990 000 | 165 000 | снят (цена объявления) 04.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Орево пос. | 7,4 сот. | 891 000 | 120 405 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Дядьково д. | 10 сот. | 900 000 | 90 000 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Дядьково д. | 6 сот. | 627 000 | 104 500 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Орево пос. | 7,2 сот. | 720 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Орево пос. | 6,7 сот. | 670 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 55 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 70 306 / 70 306 / 79 511 |
| цена объекта | 2 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 785 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 146 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 939 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 731 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 317 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 432 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 13 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 15 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 12.2 км | 60 м² | 6 сот. | 4 218 343 | 70 306 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.6 км | Дружба-6 СНТ | 66,4 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 33 133 выброс, не в счёт | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.8 км | Кунисниково д. | 60 м² | 6 сот. | 4 218 343 | 70 306 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.2 км | Вербилки пгт | 65,4 м² | 6,9 сот. | 5 200 000 | 79 511 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 22.12.2025 | 2 100 000 | история площадки |
| 12.09.2026 | 2 250 000 (+150 000) | история площадки |
| 18.09.2026 | 2 099 000 (−151 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 100 000 | в продаже | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Яндекс | 2 099 000 | пропало из выдачи | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Циан | 2 100 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дача с участком. Ближайшая ст. Орудьево. Дом оформлен, как жилой. Вода- водокачка в Снт. Электричество. Дом щитовой ( внутри как утеплитель- керамзит), ленточный фундамент. Документы, собственность наследство от 2011 года. Планировка кухня, зал, две спальни на первом этаже и одна спальня на втором. Участок размежован, дом оформлен как Ижс. Посмотреть можно почти всегда по договорённости. Читаем внимательно: риелторы не интересуют.