Дмитровское ш., 73 км от МКАД
Горицы д., Дмитровский гор. округ
Дом 24 м², участок 12 сот., дерево, 1953 год.
Цена 2,1 млн ₽; цена не менялась с 27.09.2026.
Рейтинг 17/100 · уверенность 57 %
Земля ≈58 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 690 тыс. → дом ≈1,41 млн ₽, 59 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 87 тыс.–102 тыс. ₽/м², медиана 87 тыс.
Ремонт ≈380 тыс., покупка после торга ≈1,78 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,67 млн / целевая ≈2,4 млн / пессимист. ≈2,13 млн → от пессимистичной прибыль −33 тыс. ₽, маржа −1 %, ROI −1 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: летний водопровод; свет — есть; в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. имени Барсученко ≈17,1 км по прямой; до МКАД 73 км, на машине ≈1 ч 14 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №4697
Рейтинг 17/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 0 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 39 % | 8.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 73 % | 5.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 57 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 690 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 410 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 58 750 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Горицы д. | 20 сот. | 1 000 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Горицы д. | 15 сот. | 850 000 | 56 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Горицы д. | 30 сот. | 3 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Горицы д. | 5 сот. | 499 000 | 99 800 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Горицы д. | 10 сот. | 1 600 000 | 160 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Бунятино д. | 17 сот. | 700 000 | 41 176 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Бунятино д. | 7,3 сот. | 1 300 000 | 178 082 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Бунятино д. | 15 сот. | 900 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Бунятино д. | 15 сот. | 950 000 | 63 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Курьково д. | 24 сот. | 2 000 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 24 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 380 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 86 667 / 86 667 / 101 852 |
| цена объекта | 2 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 785 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 665 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 532 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 398 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 132 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -33 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −1 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −1 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.8 км | Говейново д. | 24,5 м² | 15 сот. | 3 750 000 | 153 061 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Савельево д. | 27 м² | 12,9 сот. | 2 750 000 | 101 852 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Рогачево с. | 30 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 86 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Дружба-1 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 86 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.09.2026 | 2 100 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 100 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается деревенский дом 24 кв.м. на земельном участке в живописной д. Горицы Дмитровского района. Дом не новый, но очень крепкий. Планировка: прихожая, большая комната, кухня с выходом в холодное помещение для хранения. Участок 12 соток (ЛПХ), прямоугольной формы, огорожен забором с трёх сторон. Тихое и уютное место. На участке расположены хоз. постройка с подведенным электричеством и уличный туалет с душевой. В доме коммуникации: электричество, летний водопровод, отопление - конвекторы. Хороший подъезд к дому, приличные соседи вокруг, живут круглогодично. Участок подойдет для летнего проживания или же для строительства нового дома. В 7 минутах ходьбы водоём с чистой водой для отдыха и рыбалки. В 10 минутах на машине расположено село Рогачево, где вы найдете магазины, аптеки и все необходимые удобства. Оперативный показ, быстрый выход на сделку.