Дмитровское ш., 71 км от МКАД
Новоникольское с., Талдомский гор. округ
Дом 67,5 м², участок 12,5 сот., каркас.
Цена 2,2 млн ₽; цена не менялась с 05.08.2026.
Рейтинг 29/100 · уверенность 55 %
Земля ≈58 тыс. ₽/сот. × 12,5 сот. = 729 тыс. → дом ≈1,47 млн ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 40 тыс.–90 тыс. ₽/м², медиана 42 тыс.
Ремонт ≈1,25 млн, покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,56 млн / целевая ≈2,31 млн / пессимист. ≈2,05 млн → от пессимистичной прибыль −1,07 млн ₽, маржа −52 %, ROI −34 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: свет — есть; в описании: баня, газ.
До ст. Никулки ≈2,5 км по прямой; до МКАД 71 км, на машине ≈1 ч 27 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №4691
Рейтинг 29/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 184 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 41 % | 7.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 96 % | 5.9 |
| участок | 5 | 77 % | 4.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 52 % | 7.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 58 333 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 729 000 ₽ (12,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 471 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 793 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Новоникольское с. | 10 сот. | 1 600 000 | 160 000 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Новоникольское с. | 12 сот. | 3 200 000 | 266 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Новоникольское с. | 11 сот. | 460 000 | 41 818 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Новоникольское с. | 10 сот. | 1 250 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Новоникольское с. | 11 сот. | 400 000 | 36 364 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Новоникольское с. | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Новоникольское с. | 15 сот. | 1 400 000 | 93 333 | снят (цена объявления) 28.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Новоникольское с. | 14 сот. | 2 500 000 | 178 571 | снят (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Новоникольское с. | 12 сот. | 1 000 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Приозерный СНТ | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 67,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 250 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 39 583 / 41 650 / 90 296 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 565 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 437 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 308 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 052 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 068 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −52 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −34 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.9 км | Запрудня пгт | 74,2 м² | 8 сот. | 6 700 000 | 90 296 | снято (цена объявления) 07.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Родничок СНТ | 60 м² | 12,2 сот. | 2 499 000 | 41 650 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Надежда СНТ | 48 м² | 6,9 сот. | 1 899 999 | 39 583 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.07.2026 | 2 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 200 000 | в продаже | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Циан | 2 200 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам недостроенный дом на берегу живописной реки Дубна в с. Новоникольское Талдомского городского округа Московской области (вторая линия). Размер 6×6, второй этаж мансардный, общая площадь 67,5 кв. М. Фундамент свайно-винтовой. Стены каркасно-обшивные. Крыша металлопрофиль. Требуется отделка и утепление. Данное обстоятельство позволяет его достроить с учетом своих пожеланий и контролем качества строительства. Планировка свободная. Можно также его использовать как гостевой домик или баню. Его местоположение не помешает строительству основного дома, при желании. Дом зарегистрирован. Новая застройка. Описание участка: площадь 12,5 соток; категория земель земли населенных пунктов; разрешенное использование для садоводства (не Снт). Участок ровный, сухой, с круглогодичным подъездом. Имеет естественный уклон. До реки примерно 50 метров отлично подойдет для любителей рыбалки и отдыха на природе. Участок также примыкает к лесному массиву, где протекает живописная речка Руденка. Коммуникации: газ в 100 метрах от границы участка (возможно подключение в рамках бесплатной программы догазификации), электричество. Локация: дом расположен в селе, где есть вся развитая инфраструктура (сетевые магазины, школа, детсад, красивый храм (Церковь Вознесения Господня), медицинский пункт, пункты выдачи товаров, строительный магазин). Общественный транспорт ходит регулярно. От участка до автобусной остановки около 500 метров. До ж/д станции Вербилки 5-7 мин. Пути на авто. Рядом от с. Новоникольское расположены отели "Кантри Резорт" и "Лепота", на территории которых имеется круглогодичные бассейны и другая досуговая инфраструктура. Идеальный вариант для тех, кто ценит природу и хочет построить дом своей мечты с готовой инфраструктурой и прекрасными видами. Месторасположение подойдет как для постоянного проживания, так и дачного отдыха.