Дмитровское ш., 57 км от МКАД
Русь СНТ, Дмитровский гор. округ
Дом 72 м², участок 6 сот., дерево.
Цена 2,2 млн ₽, поднимали с 1,85 млн; первая цена 1,85 млн ₽ от 09.12.2025.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 67/100 · уверенность 57 %
Земля ≈96 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 575 тыс. → дом ≈1,62 млн ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 38 тыс.–133 тыс. ₽/м², медиана 96 тыс.
Ремонт ≈1,44 млн, покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,82 млн / целевая ≈6,14 млн / пессимист. ≈5,46 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,15 млн ₽, маржа 39 %, ROI 65 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: свет — есть.
До ст. Яхрома ≈7,8 км по прямой; до МКАД 57 км, на машине ≈1 ч 01 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №4689
Рейтинг 67/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 98 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 61 % | 11.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 55 % | 3.4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 50 % | 7.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 95 833 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 575 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 625 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 569 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Жуково д. | 9 сот. | 850 000 | 94 444 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ручеек-2 СНТ | 12 сот. | 1 100 000 | 91 667 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Жуково д. | 11,1 сот. | 1 400 000 | 126 126 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Жуково д. | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Мышенки д. | 7,4 сот. | 1 472 000 | 198 919 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Мышенки д. | 17 сот. | 3 000 000 | 176 471 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Мышенки д. | 20 сот. | 1 299 000 | 64 950 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Муханки д. | 24,4 сот. | 2 950 000 | 120 902 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Муханки д. | 10 сот. | 1 250 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Ольгово с. | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 72 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 440 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 38 411 / 95 775 / 133 333 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 819 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 478 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 137 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 455 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 145 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 39 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 65 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.1 км | Андрейково д. да: «ванной» + «мебелью» | 72 м² | 6 сот. | 9 599 999 | 133 333 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Северные Холмы КП да: «санузел» + «ремонтом» | 71 м² | 6 сот. | 6 800 000 | 95 775 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Дубрава-3 СНТ да: «санузел» + «отделка» | 76,8 м² | 6 сот. | 2 950 000 | 38 411 | снято (цена объявления) 07.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.12.2025 | 1 850 000 | история площадки |
| 28.05.2026 | 2 200 000 (+350 000) | история площадки |
| 15.06.2026 | 2 100 000 (−100 000) | история площадки |
| 05.10.2026 | 2 200 000 (+100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 200 000 | в продаже | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Циан | 2 200 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
СНТ "Русь" Московская область, Дмитровский городской округ, деревня Жуково, СНТ "Русь Кадастровый номер участка: 50:04:0230507:176 6 СОТОК БРЕВЕНЧАТЫЙ дом 2010 года постройки площадью 72 кв.м. СВАЙНЫЙ ФУНДАМЕНТ, 9 х 9 метров - хорошая возможность Торг.