Дмитровское ш., 54 км от МКАД
Дружба-7 СНТ, Дмитровский гор. округ
Дом 120 м², участок 6 сот., сэндвич-панели.
Цена 2 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 01.07.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 5 раз).
Рейтинг 79/100 · уверенность 59 %
Земля ≈84 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 507 тыс. → дом ≈1,49 млн ₽, 12 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 29 тыс.–95 тыс. ₽/м², медиана 86 тыс.
Ремонт ≈2,4 млн, покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈10,12 млн / целевая ≈9,11 млн / пессимист. ≈8,1 млн → от пессимистичной прибыль ≈4 млн ₽, маржа 49 %, ROI 98 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: газ — нет; отопление — есть; в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. имени Барсученко ≈3,1 км по прямой; до МКАД 54 км, на машине ≈1 ч 12 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №4688
Рейтинг 79/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 31 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 66 % | 12 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 5.6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 79 % | 11.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 84 448 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 507 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 493 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 12 442 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Орбита СНТ | 6,3 сот. | 500 000 | 79 365 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Татищево пос. | 6,6 сот. | 809 000 | 122 576 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Татищево пос. | 14,5 сот. | 2 450 000 | 168 966 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Татищево пос. | 14,5 сот. | 1 900 000 | 131 034 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Татищево пос. | 7,4 сот. | 888 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Куминово пос. | 12 сот. | 1 900 000 | 158 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Татищево пос. | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Татищево пос. | 6,6 сот. | 658 000 | 99 697 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Куминово СНТ | 18 сот. | 285 000 | 15 833 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Дружба-6 СНТ | 16 сот. | 350 000 | 21 875 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 120 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 29 082 / 85 752 / 94 828 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 10 124 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 9 618 000 ₽ |
| продажа: целевая | 9 112 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 8 099 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 3 999 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 49 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 98 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.2 км | А-108 51-й км да: «санузел» + «ремонта» | 110 м² | 6 сот. | 3 199 000 | 29 082 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Кончинино д. да: «санузел» + «теплый пол» | 124 м² | 6 сот. | 11 000 000 | 88 710 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | да: «санузлах» + «под ключ» | 116 м² | 6 сот. | 11 000 000 | 94 828 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Спиридово д. да: «с/у» + «ламинат» | 111 м² | 6,1 сот. | 9 190 000 | 82 793 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.07.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 03.08.2026 | 2 000 000 (−500 000) | история площадки |
| 31.10.2026 | 2 200 000 (+200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | в продаже | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Циан | 2 200 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютный двухэтажный дом площадью 120 м2, построенный в 2014 году из сэндвич-панелей. Расположен на участке 6 соток в Снт. В доме выполнен косметический ремонт, что позволяет сразу въехать и жить. На первом этаже расположена терраса или веранда, где можно наслаждаться свежим воздухом. Дом оснащен центральным водоснабжением, но отсутствует газовое отопление и канализация. Санузел находится на улице. Транспортная доступность обеспечена благодаря близости остановки общественного транспорта. Этот дом станет отличным местом для тех, кто ценит комфорт и спокойствие загородной жизни.