Дмитровское ш., 93 км от МКАД
Отдых СНТ, Талдомский гор. округ
Дом 68 м², участок 6,4 сот., дерево, 2004 год.
Цена 2,3 млн ₽; цена не менялась с 03.07.2026.
Рейтинг 15/100 · уверенность 63 %
Земля ≈47 тыс. ₽/сот. × 6,4 сот. = 303 тыс. → дом ≈2 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 28 тыс.–36 тыс. ₽/м², медиана 29 тыс.
Ремонт ≈1,26 млн, покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,04 млн / целевая ≈1,84 млн / пессимист. ≈1,64 млн → от пессимистичной прибыль −1,58 млн ₽, маржа −96 %, ROI −49 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: вода — есть; нет септика (туалет вне дома).
До ст. Власово ≈2,4 км по прямой; до МКАД 93 км, на машине ≈1 ч 37 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №4677
Рейтинг 15/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 4 (разброс ₽/м² 9 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 10 % | 1.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 97 % | 5.9 |
| участок | 5 | 22 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 30 % | 4.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 47 292 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 303 000 ₽ (6,4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 997 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 368 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Око СНТ | 20 сот. | 2 500 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Око СНТ | 10 сот. | 850 000 | 85 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Связист России СНТ | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Геофизик СНТ | 12 сот. | 200 000 | 16 667 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | ЦСКА СНТ | 12 сот. | 434 500 | 36 208 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | ЦСКА СНТ | 10 сот. | 450 000 | 45 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Избиратель СНТ | 8 сот. | 1 000 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Ивушка СНТ | 10,8 сот. | 2 100 000 | 194 444 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Петрино д. | 10 сот. | 550 000 | 55 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Луч СНТ | 12 сот. | 650 000 | 54 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 68 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 260 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 27 933 / 28 869 / 35 714 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 045 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 943 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 840 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 636 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 579 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −96 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −49 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.7 км | Заря СНТ да: «ванная» + «под ключ» | 71,6 м² | 6,4 сот. | 2 000 000 | 27 933 | снято (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Тимирязевец СНТ да: «санузел» + «ремонт» | 70 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 28 571 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Высотка СНТ да: «ванной» + «заезжай и живи» | 72 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 29 167 | снято (цена объявления) 04.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Дружба СНТ да: «санузел» + «мебель» | 70 м² | 7 сот. | 2 500 000 | 35 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.07.2026 | 2 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Предлагаем приобрести дачу на участке 6,4 соток расположенную: Талдомский г.о., д. Растовцы, СНТ "Отдых". Дом построен бруса 100*120 мм., на свайно-бетонном фундаменте. Общая площадь дома: 68 кв.м. На первом этаже одна спальни и кухня. На втором этаже одна большая комната и проходнвя комната где можно разместить гостей. Коммуникациями в доме: разведено электричество, подведена вода от центрального летнего водопровода. Туалет на улице, душ в отдельно стоящем домике где подведена вода и установлен бойлер на дровах. Так же в этом домике установлена летняя кухня, где есть вода и печка от газовых баллонов которые установлены на улице в отдельном металлическом шкафу . Дом теплый в хорошем состоянии. Остаётся вся мебель. Участок огорожен сеткой рабицей,выложены дорожки из плитки, посажены плодовые насаждения. В СНТ есть сезонный продуктовый магазин.До ж/д станции Власово 20-30 минут мешком. До Москвы 80 км., до г.Талдома 17 км., где есть школы,садики, поликлиника и вся необходимая инфраструктура. Межевание произведено, дом зарегистрирован. Документы готовы к сделке.