Дмитровское ш., 50 км от МКАД
Арабелла СНТ, Дмитровский гор. округ
Дом 75 м², участок 8 сот., дерево, 1997 год.
Цена 2,35 млн ₽, поднимали с 2,15 млн; первая цена 2,15 млн ₽ от 26.05.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 74/100 · уверенность 64 %
Земля ≈130 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,04 млн → дом ≈1,31 млн ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 5 в 10 км, 73 тыс.–136 тыс. ₽/м², медиана 99 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈2 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,04 млн / целевая ≈6,34 млн / пессимист. ≈5,63 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,24 млн ₽, маржа 40 %, ROI 66 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: отопление — нет; в описании: баня.
До ст. Драчёво ≈0,5 км по прямой; до МКАД 50 км, на машине ≈56 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №4675
Рейтинг 74/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 5 (разброс ₽/м² 22 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 71 % | 13.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 64 % | 9.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 130 417 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 043 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 307 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 427 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Арабелла СНТ | 15 сот. | 2 300 000 | 153 333 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Драчево д. | 7 сот. | 840 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Драчево д. | 15 сот. | 1 900 000 | 126 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Драчево д. | 25 сот. | 4 050 000 | 162 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Драчево д. | 15 сот. | 1 750 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Талица-2 СНТ | 23 сот. | 4 000 000 | 173 913 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Редькино пос. | 6 сот. | 850 000 | 141 667 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Талица-2 СНТ | 6 сот. | 950 000 | 158 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Горки-Р СНТ | 8 сот. | 1 999 999 | 250 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Горки-Р СНТ | 6 сот. | 950 000 | 158 333 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 75 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | приличные 5 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 73 125 / 98 765 / 135 714 |
| цена объекта | 2 350 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 997 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 041 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 689 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 337 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 633 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 235 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 40 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 66 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 5 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.1 км | Земляки КП да: «санузлы» + «под ключ» | 80 м² | 7,5 сот. | 5 850 000 | 73 125 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Плоцкий Луг ТСН да: «санузел» + «ремонт» | 67,8 м² | 8 сот. | 6 900 000 | 101 770 | снято (цена объявления) 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Шустово КП да: «ванная» + «отделки» | 73 м² | 8 сот. | 6 300 000 | 86 301 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Шадрино КП да: «санузел» + «отделка» | 81 м² | 8 сот. | 8 000 000 | 98 765 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | да: «ванна» + «мебелью» | 70 м² | 8 сот. | 9 500 000 | 135 714 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.05.2026 | 2 150 000 | история площадки |
| 14.10.2026 | 2 350 000 (+200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 350 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок 17 Дачный дом на участке 8 соток (сельхозназначение, дачное строительство), есть баня, туалет и НУП (хозблок железный). Самое высокое место на территории района, поэтому подтопления не страшны! Дом требует уборки и небольшого ремонта (плинтуса и два внутренних стекла в рамах надо вставить), внутри дом сухой с утёплённым полом в доме можно спокойно жить до минусовых значений погоды. В доме летом прохладно в жару, а в холод тепло. Внутри сухой круглый год, крыша не протекает (но одна секция сползла обнажив рубероид), местоположение хорошее вид на лес, близко к выезду, соседей мало, рядом ж/д станция Драчёво. Расположение: 400 м до платформы Драчево (электричка до Савёловской 1 ч 10 мин, 43 км от Мкад). 3,2 км до горнолыжного курорта Сорочаны. 4 км до Яхромского водохранилища рыбалка, каяки, пляж. Плюсы: ровный рельеф, граничит с лесом, тихие соседи. В СНТ всего 20 домов, посередине дорога, вокруг лес, тишина. Один взрослый собственник, обременений нет. Сделка договор купли-продажи у нотариуса. Продажа от собственника. Адрес участка с бревенчатыми домом и баней: Российская Федерация, Московская область, м.о. Дмитровский, д Драчево, тер объединения Арабелла, д. 17 в СНТ АРАБЕЛЛА. Земельный участок: 17 кадастровый номер 50:04:0150203:7 Объект капитального строительства (ОКС) с кадастровым номером 50:04:0150201:144 находится в 50 км от МКАД - 50 Московский областной (округ), 50:04 - Дмитровский (район), 50:04:0150201 (квартал). Зарегистрированный тип ОКС Здание Жилое. Обременения отсутствуют для чистой сделки!!! Кадастровая стоимость участка с домом (даже без учёта бани) равна 2600000 руб. (по выписке из Реестра), учитывая что сейчас их коммерческая стоимость это минимум +30%, то минимальная оценочная стоимость будет 3 380 000 руб., а весной этот лот будет ещё дороже, весной сам цену подниму!!! Всё будет только дорожать!!! Сейчас это отличное инвестиционное вложение при моей цене в 2350000 руб. (ниже даже кадастровой стоимости)!!! В соседнем СНТ "Ромашка" только пустой участок 15 соток за 2000000 продали (за 2 недели), земля здесь очень дорогая!!! На данном этапе вложение в недвижимость самый надёжный способ не только сохранить, но и приумножить свой капитал!!! Я бы не продал, но по болезни не могу ухаживать за домом и участком (нужна уборка и мелкий ремонт), где жить можно круглогодично (некоторые участники СНТ так и живут). Кстати отличный вариант для приобретения своего постоянного жилья в сказке царства Берендея. Все выписки из Росреестра на эту недвижимость свежие двухнедельной давности!!!