Дмитровское ш., 85 км от МКАД
Нечаево д., Дмитровский гор. округ
Дом 30 м², участок 25 сот.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 23.11.2025.
Рейтинг 14/100 · уверенность 58 %
Земля ≈60 тыс. ₽/сот. × 25 сот. = 1,5 млн → дом ≈1 млн ₽, 33 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 33 тыс.–137 тыс. ₽/м², медиана 89 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,96 млн / целевая ≈2,67 млн / пессимист. ≈2,37 млн → от пессимистичной прибыль −354 тыс. ₽, маржа −15 %, ROI −13 %.
Коммуникации: газ — в перспективе; свет — есть; в описании: колодец.
До ст. Запрудня ≈24,5 км по прямой; до МКАД 85 км, на машине ≈1 ч 28 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №4672
Рейтинг 14/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 49 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 21 % | 4.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 59 875 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 497 000 ₽ (25 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 003 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 33 433 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.9 км | Богданово д. | 10 сот. | 590 000 | 59 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Богданово д. | 10 сот. | 650 000 | 65 000 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Богданово д. | 15 сот. | 2 500 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Покровское с. | 30 сот. | 2 000 000 | 66 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Покровское с. | 15 сот. | 400 000 | 26 667 | в продаже 16.10.2020 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Покровское с. | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | снят (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Софрыгино д. | 7 сот. | 550 000 | 78 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Софрыгино д. | 12 сот. | 799 000 | 66 583 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Чернеево с. | 26 сот. | 3 500 000 | 134 615 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Чернеево с. | 12 сот. | 650 000 | 54 167 | снят (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 33 333 / 89 481 / 136 546 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 964 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 816 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 668 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 371 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -354 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −15 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −13 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 12.2 км | Соголево д. | 30 м² | 14 сот. | 3 500 000 | 116 667 | снято (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | А-108 38-й км | 28,5 м² | 20 сот. | 1 890 000 | 66 316 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.2 км | Русино д. | 29 м² | 29 сот. | 1 800 000 | 62 069 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Покровское с. | 35 м² | 15 сот. | 3 000 000 | 85 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Софрыгино д. | 24,9 м² | 28 сот. | 3 400 000 | 136 546 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.8 км | ПМК-8 пос. | 31,1 м² | 19 сот. | 2 900 000 | 93 248 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Аладьино д. | 33 м² | 15 сот. | 1 100 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.6 км | Максимково д. | 28 м² | 16 сот. | 2 800 000 | 100 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Кочергино д. | 23 м² | 20 сот. | 1 650 000 | 71 739 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.6 км | Бедово д. | 29 м² | 17 сот. | 3 200 000 | 110 345 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.11.2025 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Собственник! Продам земельный участок с постройками в тихом месте. Идеально для дачи. На участке имеется: - Забор; - Утепленный металлический вагончик 30 кв. м., стоящий на фундаментных блоках; - Металлический гараж 18 кв. м. (стоит на кадастре); - Фундамент для дома 10х11 м. Бетонный монолит. Коммуникации: электричество, клозет колодец, газ в перспективе (уже проведено в соседнюю деревню Покровское, ожидаем в этом году в нашей деревне).