Дмитровское ш., 71 км от МКАД
Надежда-М СНТ, Дмитровский гор. округ
Дом 97 м², участок 6 сот., 1995 год.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 21.09.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 57 %
Земля ≈54 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 322 тыс. → дом ≈2,18 млн ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 8 тыс.–120 тыс. ₽/м², медиана 47 тыс.
Ремонт ≈1,94 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,62 млн / целевая ≈4,15 млн / пессимист. ≈3,69 млн → от пессимистичной прибыль −372 тыс. ₽, маржа −10 %, ROI −9 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Соревнование ≈5 км по прямой; до МКАД 71 км, на машине ≈1 ч 10 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №4667
Рейтинг 22/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 77 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 41 % | 8.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 77 % | 5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 50 % | 7.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 53 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 322 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 178 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 454 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Надежда-М СНТ | 11,6 сот. | 1 500 000 | 129 310 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Надежда-М СНТ | 7,5 сот. | 1 150 000 | 153 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Опал СНТ | 20 сот. | 750 000 | 37 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Опал СНТ | 10 сот. | 750 000 | 75 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Репка СНТ | 10 сот. | 650 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Репка СНТ | 15 сот. | 750 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Надеждино д. | 7,4 сот. | 743 600 | 100 486 | снят (цена объявления) 05.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Иванушка СТ | 9 сот. | 700 000 | 77 778 | снят (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | 7 Участок пос. | 7,7 сот. | 200 000 | 25 974 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | 7 Участок пос. | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 97 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 940 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 8 500 / 47 470 / 120 000 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 616 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 385 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 154 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 693 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -372 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −10 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −9 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.1 км | Надмошье д. | 100 м² | 8 сот. | 12 000 000 | 120 000 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Радуга-7 СНТ | 97 м² | 6 сот. | 6 500 000 | 67 010 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Зарница СНТ | 101 м² | 7 сот. | 9 000 000 | 89 109 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Радуга СНТ | 100 м² | 6 сот. | 4 800 000 | 48 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Родник СНТ | 100 м² | 8 сот. | 850 000 | 8 500 | снято (цена объявления) 07.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Надежда-М СНТ | 86 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 29 070 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Березка СНТ | 95,9 м² | 9 сот. | 3 650 000 | 38 060 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | 7 Участок пос. | 87 м² | 8 сот. | 6 200 000 | 71 264 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Васино д. | 98 м² | 8 сот. | 4 600 000 | 46 939 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Полет СНТ | 96,1 м² | 8 сот. | 2 700 000 | 28 096 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.09.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Здравствуйте продаётся участок 6 соток с хорошим домам очень чистый и красивый участок много зелени рядом лес в 100 от участка река Канал остановка в 5 мин от дома До Дмитров 12 мин до Москвы 50 мин продаю срочно