Дмитровское ш., 82 км от МКАД
Богданово д., Дмитровский гор. округ
Дом 47,6 м², участок 15 сот., дерево, 1901 год.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 11.05.2026.
Рейтинг 17/100 · уверенность 69 %
Земля ≈60 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 908 тыс. → дом ≈1,59 млн ₽, 33 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 40 тыс.–74 тыс. ₽/м², медиана 59 тыс.
Ремонт ≈852 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,94 млн / целевая ≈2,64 млн / пессимист. ≈2,35 млн → от пессимистичной прибыль −627 тыс. ₽, маржа −27 %, ROI −21 %.
Коммуникации: отопление — печь; свет — есть; в описании: колодец, газ.
До ст. Соревнование ≈23,4 км по прямой; до МКАД 82 км, на машине ≈1 ч 21 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №4665
Рейтинг 17/100 · уверенность 69 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 8 (разброс ₽/м² 19 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 26 % | 4.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 19 % | 2.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 60 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 908 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 592 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 33 445 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Богданово д. | 10 сот. | 650 000 | 65 000 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Богданово д. | 10 сот. | 590 000 | 59 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Копылово д. | 50 сот. | 12 175 000 | 243 500 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Софрыгино д. | 7 сот. | 550 000 | 78 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Софрыгино д. | 12 сот. | 799 000 | 66 583 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Безбородово д. | 12 сот. | 999 998 | 83 333 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Трехденево д. | 19 сот. | 1 700 000 | 89 474 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Головино д. | 15 сот. | 700 000 | 46 667 | снят (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Покровское с. | 30 сот. | 2 000 000 | 66 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Покровское с. | 15 сот. | 400 000 | 26 667 | в продаже 16.10.2020 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 47,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 852 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 000 / 58 740 / 74 419 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 937 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 790 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 643 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 350 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -627 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −27 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −21 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Богданово д. | 43,7 м² | 11 сот. | 999 000 | 22 860 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Благовещенье д. | 50 м² | 12 сот. | 2 000 000 | 40 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Аревское д. | 47,9 м² | 12 сот. | 2 200 000 | 45 929 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Лутьково д. | 50,2 м² | 8 сот. | 6 700 000 | 133 466 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Фестивальный СНТ | 50 м² | 16 сот. | 2 999 000 | 59 980 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Рогачево с. | 41 м² | 11,4 сот. | 3 000 000 | 73 171 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Рогачево с. | 39,9 м² | 8 сот. | 2 650 000 | 66 416 | снято (цена объявления) 13.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Рогачево с. | 40 м² | 8 сот. | 2 300 000 | 57 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Дружба-28 СНТ | 54 м² | 12 сот. | 2 990 000 | 55 370 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Объединения Телешово ДП | 43 м² | 10,6 сот. | 3 200 000 | 74 419 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.05.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом + гараж + мастерская + погреб с насосом + 15 соток + газ у дороги. Обмен на квартиру Есть свой риелтор. Не нуждаюсь в услугах. Продажа и обмен дома 47,6 м2 на квартиру в Подмосковье. 15 соток, газ у дороги. Характеристики: Год постройки: 1901 Общая площадь дома: 47,6 м2 Основное: 23,1 м2 (2 комнаты) Пристройка: 19,6 м2 Веранда: 4,9 м2 Постройки (всё пристроено к дому): Гараж: 4,43,1 Мастерская: 1,83,2 Дровница + туалет Погреб с водяным насосом Коммуникации: Электричество есть Колодец рядом (можно завести водопровод) Газ у дороги Дорога асфальт Летом автолавка Состояние: Дому 125 лет. Дерево вековое, сухое. Окна пластиковые, сайдинг. --- ВОЗМОЖЕН ОБМЕН Рассмотрю варианты обмена на квартиру в Подмосковье (студия, 1-комнатная, возможна доплата с любой стороны).