Новорязанское ш., 46 км от МКАД
Дружба СНТ, Раменский гор. округ
Дом 59 м², участок 6 сот., кирпич, 2014 год.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 4 млн; первая цена 4 млн ₽ от 29.05.2026.
Рейтинг 32/100 · уверенность 63 %
Земля ≈302 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,81 млн → дом ≈1,69 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 39 тыс.–89 тыс. ₽/м², медиана 83 тыс.
Ремонт ≈1,08 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,11 млн / целевая ≈4,6 млн / пессимист. ≈4,09 млн → от пессимистичной прибыль ≈32 тыс. ₽, маржа 1 %, ROI 1 %.
Коммуникации: отопление — нет; в описании: баня.
До ст. Загорново ≈1,4 км по прямой; до МКАД 46 км, на машине ≈51 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №466
Рейтинг 32/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 4 (разброс ₽/м² 34 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 2 % | 0.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 77 % | 14.1 |
| торг | 5 | 83 % | 5.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 33 % | 4.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 302 084 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 813 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 687 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 28 593 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Дружба-2 СНТ | 8,9 сот. | 5 400 000 | 606 742 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Кузнецово д. | 12 сот. | 3 500 000 | 291 667 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | сохраненная копия |
| 0.8 км | Кузнецово д. | 12 сот. | 4 900 000 | 408 333 | снят (цена объявления) 20.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Загорново с. | 10 сот. | 3 500 000 | 350 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Загорново-2 ДНП | 8 сот. | 2 200 000 | 275 000 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Степановское-2 ТСН | 7,9 сот. | 2 750 000 | 348 101 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Берег-2 ТСН | 9 сот. | 3 500 000 | 388 889 | снят (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Загорново с. | 5 сот. | 1 150 000 | 230 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Загорново с. | 4,8 сот. | 1 600 000 | 333 333 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Рамич СНТ | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 59 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 080 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 38 562 / 82 962 / 88 710 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 109 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 854 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 598 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 087 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 32 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 1 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 1 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.4 км | Полет СНТ | 53,5 м² | 6 сот. | 4 350 000 | 81 308 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | 62 м² | 3 сот. | 5 500 000 | 88 710 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.2 км | 65 м² | 3 сот. | 5 500 000 | 84 615 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.6 км | Пласкинино д. | 76,5 м² | 5,2 сот. | 2 950 000 | 38 562 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | 76 м² | 6,5 сот. | 13 900 000 | 182 895 выброс, не в счёт | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.05.2026 | 4 000 000 | история площадки |
| 03.07.2026 | 3 950 000 (−50 000) | история площадки |
| 20.08.2026 | 3 500 000 (−450 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютная дача в одном из красивейших садовых товариществ Раменского района Кузнецовского сельского поселения СНТ Дружба-2 на земельном участке площадью 600 кв.м. Двухэтажный летний дом , площадью 59 кв.м., 2 комнаты и кухня на первом этаже, одна большая на втором этаже. На участке - баня, летняя кухня, беседка, теплица, туалет. Участок ухоженный, плодовые деревья, кустарники, грядки, зона отдыха. Категория земли: сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования: садоводство. В настоящий момент сделана новая асфальтированная дорога к СНТ, въездные ворота автоматические, в 10 минутах ходьбы магазин. Дача расположена в 15 минутах пешком до ж/д станции Загорново. Прекрасные соседи! Один взрослый собственник (собственность 2014 года), дом оформлен, как ЖИЛОЙ!