Дмитровское ш., 62 км от МКАД
Альфа СНТ, Дмитровский гор. округ
Дом 56 м², участок 6 сот., 2016 год.
Цена 2,55 млн ₽, снижали с 2,8 млн; первая цена 2,8 млн ₽ от 08.04.2026.
Рейтинг 30/100 · уверенность 55 %
Земля ≈67 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 400 тыс. → дом ≈2,15 млн ₽, 38 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 22 тыс.–104 тыс. ₽/м², медиана 72 тыс.
Ремонт ≈920 тыс., покупка после торга ≈2,17 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,12 млн / целевая ≈3,71 млн / пессимист. ≈3,3 млн → от пессимистичной прибыль ≈212 тыс. ₽, маржа 6 %, ROI 7 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: колодец; газ — баллоны; отопление — печь; свет — есть; в описании: баня.
До ст. пл. 74 км ≈1 км по прямой; до МКАД 62 км, на машине ≈1 ч 05 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №4657
Рейтинг 30/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 3 (разброс ₽/м² 104 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 14 % | 5.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 54 % | 9.9 |
| торг | 5 | 60 % | 3.6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 5 % | 0.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 66 667 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 400 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 150 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 38 393 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Альфа СНТ | 12 сот. | 1 000 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Альфа СНТ | 17,8 сот. | 4 300 000 | 241 573 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Федоровское д. | 15 сот. | 1 300 000 | 86 667 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Здоровье СНТ | 9 сот. | 525 000 | 58 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Здоровье СНТ | 9 сот. | 600 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Федоровское д. | 9 сот. | 600 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Федоровское д. | 6 сот. | 2 200 000 | 366 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Федоровское д. | 12 сот. | 1 000 000 | 83 333 | в продаже 07.01.2021 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Чистые Пруды СНТ | 6 сот. | 1 750 000 | 291 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Арханово д. | 12,5 сот. | 625 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 56 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 920 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 500 / 71 924 / 103 704 |
| цена объекта | 2 550 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 167 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 125 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 919 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 712 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 300 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 212 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 6 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 7 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5 км | Лавровки пос. да: «ванная» + «под ключ» | 54 м² | 6 сот. | 5 600 000 | 103 704 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Арбат СНТ да: «душевая» + «меблировкой» | 57,7 м² | 6 сот. | 4 150 000 | 71 924 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Юность СНТ да: «ванная» + «отделке» | 60 м² | 6 сот. | 1 350 000 | 22 500 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.04.2026 | 2 800 000 | история площадки |
| 13.05.2026 | 2 650 000 (−150 000) | история площадки |
| 07.09.2026 | 2 550 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 550 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается ухоженный участок 12 соток в СНТ "Альфа" с баней из бруса. Участок расположен в Дмитровском районе, всего в 60 км от МКАД, в живописном месте рядом с деревней Федоровское, г/п Дмитров, Московской обл. Территория имеет правильную прямоугольную форму, обработана и преимущественно засеяна газоном. На участке находится баня площадью 56 кв. м. На первом этаже расположены кухня-гостиная, парная и терраса, на втором спальня. Отопление печное. Коммуникации: колодец, электричество, привозной газ. К СНТ круглогодичный подъезд по асфальтированной дороге, огороженная территория, остановка общественного транспорта в 5 минутах ходьбы и магазины поблизости. Многие соседи проживают здесь постоянно. Особенная ценность расположение в непосредственной близости к реликтовому лесу, богатом грибами и ягодами, что оценят любители природы и тихой охоты. До города Дмитров, где находится вся необходимая развитая инфраструктура (магазины, торговые центры, больницы, школы, детские сады...и т.д.) 10 минут на автомобиле. При покупке недвижимости с компанией "ЭТАЖИ" вы получаете полный аудит объекта и документов, юридическое сопровождение сделки, консультации по ипотеке с доступом к 20 банкам, скидки на страхование и подарки от партнеров. Код пользователя: 175567 Номер в базе: 12283778