Дмитровское ш., 42 км от МКАД
Гурбан СНТ, Дмитровский гор. округ
Дом 72 м², участок 6 сот., дерево.
Цена 2,75 млн ₽, снижали с 3,2 млн; первая цена 3,2 млн ₽ от 15.08.2026.
Рейтинг 72/100 · уверенность 58 %
Земля ≈180 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,08 млн → дом ≈1,67 млн ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 75 тыс.–82 тыс. ₽/м², медиана 75 тыс.
Ремонт ≈1,24 млн, покупка после торга ≈2,34 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,3 млн / целевая ≈5,67 млн / пессимист. ≈5,04 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,47 млн ₽, маржа 29 %, ROI 41 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: летний водопровод; отопление — печь; в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Икша ≈1,3 км по прямой; до МКАД 42 км, на машине ≈44 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №4641
Рейтинг 72/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 16 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 82 % | 35 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 83 % | 15.2 |
| торг | 5 | 94 % | 5.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 48 % | 7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 180 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 080 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 670 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 194 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Гурбан СНТ | 8,6 сот. | 1 290 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Гурбан СНТ | 6,5 сот. | 1 625 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Игнатово с. | 15 сот. | 2 950 000 | 196 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Игнатово с. | 15 сот. | 2 700 000 | 180 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Игнатово с. | 8,3 сот. | 1 494 000 | 180 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Игнатово с. | 30 сот. | 11 500 000 | 383 333 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Игнатово с. | 11,7 сот. | 3 300 000 | 282 051 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Игнатово с. | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Игнатово с. | 13,8 сот. | 1 658 400 | 120 174 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Игнатово с. | 14,5 сот. | 2 900 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 72 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 240 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 74 713 / 74 714 / 82 353 |
| цена объекта | 2 750 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 337 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 304 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 989 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 674 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 043 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 465 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 29 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 41 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.9 км | Чайка-1 СНТ | 87 м² | 6 сот. | 6 500 000 | 74 713 | снято (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Некрасовское КП | 85 м² | 3 сот. | 7 000 000 | 82 353 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | сохраненная копия |
| 9.3 км | Фоминское д. | 91 м² | 8 сот. | 6 799 000 | 74 714 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.08.2026 | 3 200 000 | история площадки |
| 24.08.2026 | 3 100 000 (−100 000) | история площадки |
| 19.09.2026 | 3 000 000 (−100 000) | история площадки |
| 03.10.2026 | 2 950 000 (−50 000) | история площадки |
| 09.10.2026 | 2 900 000 (−50 000) | история площадки |
| 22.10.2026 | 2 800 000 (−100 000) | история площадки |
| 31.10.2026 | 2 750 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 750 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача 72 кв.м.на участке 6 соток в СНТ Гурбан в 40 км от МКАД по Дмитровскому шоссе. На участке расположены 2 дома, 2 хозблока, площадка на 2 машины. Общая площадь домов: 98,6 кв.м. 1. Летний дом, 72кв.м, двухэтажный, состояние хорошее. В доме летом тепло и светло. Дом из бруса, фундамент - бетонные сваи. Внутренняя отделка - евровагонка. Планировка: 1-й этаж: терраса, веранда, две смежные комнаты, печь, в коридоре лестница на второй этаж 2-й этаж: мансарда (2 комнаты проходная и смежная комната) Оснащение: * Окна и двери - деревянные * Крыша - металл * Микроволновка * Диван * Стол * Печь * Отдельный электросчётчик 2. Летний дом 26.6 кв.м, одноэтажный, требуется ремонт или снос. Планировка: две комнаты Оснащение: Двери и окна деревянные Крыша металл Водопровод летний Бойлер Раковина Душевая кабина Холодильник Кухонный гарнитур Участок: * Прямоугольной формы, имеется уклон. * Участок ухожен, растут плодовые деревья, малина, кустарники, клубника, многолетние цветы * 2 хозблока * уличный туалет (яма) * теплица * 3 оцинкованных грядки * площадка на 2 легковые машины Коммуникации: Электричество Летний водопровод Выгребная яма СНТ имеет огороженную территорию, выезд через автоматические ворота, некоторые живут круглогодично. Автобусная остановка в 10 мин. ходьбы. До ж/д ст. Икша/Морозки ходит автобус 47 по расписанию. В пешей доступности (10 мин.) магазин Пятёрочка, Красное&Белое, сыр да масло, OZON, WB, Аптека,ЯндексМаркет, через дорогу картинг Маяк, конный клуб Говест, а также Икшанское водохранилище (15 мин. на машине), где летом можно купаться и кататься на катамаране. Один взрослый собственник более 5 лет, полная стоимость в договоре, без обременений. Готовы к показу в будни и в выходные. Возможен небольшой торг. По всем вопросам обращайтесь!