Дмитровское ш., 85 км от МКАД
Пруды д., Дмитровский гор. округ
Дом 42,2 м², участок 25 сот., дерево.
Цена 2,8 млн ₽; цена не менялась с 27.09.2026.
Рейтинг 15/100 · уверенность 59 %
Земля ≈64 тыс. ₽/сот. × 25 сот. = 1,59 млн → дом ≈1,21 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км, 26 тыс.–96 тыс. ₽/м², медиана 53 тыс.
Ремонт ≈744 тыс., покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,57 млн / целевая ≈2,31 млн / пессимист. ≈2,05 млн → от пессимистичной прибыль −1,07 млн ₽, маржа −52 %, ROI −34 %.
Коммуникации: отопление — печь.
До ст. Головково ≈23,1 км по прямой; до МКАД 85 км, на машине ≈1 ч 24 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №4637
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, фото); аналогов 9 (разброс ₽/м² 67 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 21 % | 3.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 32 % | 4.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
| ₽/сотку земли рядом | 63 542 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 589 000 ₽ (25 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 211 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 28 697 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Пруды д. | 12 сот. | 800 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Покровские Холмы СНТ | 18 сот. | 1 800 000 | 100 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Покровские Холмы СНТ | 9 сот. | 4 679 100 | 519 900 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Покровское с. | 30 сот. | 2 000 000 | 66 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Покровское с. | 15 сот. | 400 000 | 26 667 | в продаже 16.10.2020 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Покровское с. | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | снят (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Аревское д. | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Аревское д. | 20 сот. | 12 000 000 | 600 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Зуево д. | 20 сот. | 1 535 000 | 76 750 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Блокадник СНТ | 12 сот. | 680 000 | 56 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| площадь дома для расчета | 42,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 744 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 190 / 52 521 / 95 745 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 568 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 440 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 311 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 054 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 070 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −52 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −34 % |
выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.5 км | Чернеево с. | 42 м² | 30 сот. | 3 200 000 | 76 190 | снято (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Покровское с. | 35 м² | 15 сот. | 3 000 000 | 85 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Попелково д. | 42 м² | 14 сот. | 1 100 000 | 26 190 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Богданово д. | 47,6 м² | 15 сот. | 2 500 000 | 52 521 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Покровское с. | 52,3 м² | 29 сот. | 1 800 000 | 34 417 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Фестивальный СНТ | 50 м² | 16 сот. | 2 999 000 | 59 980 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Аладьино д. | 33 м² | 15 сот. | 1 100 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Семеновское с. | 47 м² | 20 сот. | 4 500 000 | 95 745 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Бородино д. | 35 м² | 15 сот. | 1 300 000 | 37 143 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.09.2026 | 2 800 000 | история площадки |
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| когда | что | цена |
|---|
Оперативный показ.В доме можно прописаться.