Дмитровское ш., 73 км от МКАД
Салют СНТ, Дмитровский гор. округ
Дом 34,6 м², участок 6 сот., 1999 год.
Цена 2,8 млн ₽, снижали с 3,25 млн; первая цена 3,25 млн ₽ от 01.09.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 59 %
Земля ≈100 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 600 тыс. → дом ≈2,2 млн ₽, 64 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 21 тыс.–135 тыс. ₽/м², медиана 67 тыс.
Ремонт ≈392 тыс., покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,29 млн / целевая ≈2,06 млн / пессимист. ≈1,83 млн → от пессимистичной прибыль −940 тыс. ₽, маржа −51 %, ROI −34 %.
Коммуникации: летний водопровод; отопление — нет; в описании: печь, баня.
До ст. Орудьево ≈2,3 км по прямой; до МКАД 73 км, на машине ≈1 ч 19 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №4635
Рейтинг 25/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 10 (разброс ₽/м² 73 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 39 % | 8.3 |
| торг | 5 | 92 % | 6.6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 100 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 600 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 200 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 63 584 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Радуга СНТ | 5,5 сот. | 990 000 | 180 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Княжево д. | 6 сот. | 840 000 | 140 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Созвездие СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Заря СНТ | 5,1 сот. | 580 000 | 113 725 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Княжево д. | 6 сот. | 774 000 | 129 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Экспресс СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Княжево д. | 8 сот. | 792 000 | 99 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Княжево д. | 24 сот. | 2 856 000 | 119 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Княжево д. | 6 сот. | 499 999 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Княжево д. | 7,5 сот. | 750 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 34,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 392 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 429 / 66 914 / 134 817 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 290 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 176 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 061 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 832 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -940 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −51 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −34 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Наука-3 СНТ | 35 м² | 6,6 сот. | 1 950 000 | 55 714 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Сокол СНТ | 35 м² | 7 сот. | 2 700 000 | 77 143 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Фиалка-1 СНТ | 33,3 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 51 051 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Бауманец СНТ | 35 м² | 7,2 сот. | 750 000 | 21 429 | снято (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Автомобилист СНТ | 34,4 м² | 8 сот. | 1 950 000 | 56 686 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Горшково КП | 33,2 м² | 6,1 сот. | 3 650 000 | 109 940 | снято (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Татищево д. | 34,2 м² | 8 сот. | 1 850 000 | 54 094 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Дядьково КП | 32,5 м² | 6,8 сот. | 2 950 000 | 90 769 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Содружество СНТ | 38,2 м² | 6 сот. | 5 150 000 | 134 817 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Радуга СНТ | 39 м² | 6 сот. | 5 100 000 | 130 769 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.09.2026 | 3 250 000 | история площадки |
| 29.09.2026 | 2 950 000 (−300 000) | история площадки |
| 30.10.2026 | 2 800 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается полноценное место для летнего отдыха без ограничений. Участок 20х30 м. Место тихое, соседи доброжелательные. Участок угловой, ровный, ухоженный, проложен дренаж со сбросом воды через дорогу в канаву. Забор деревянный, ворота распашные металлические (профлист). Коммуникации. Электроснабжение 15 кВт, центральный летний водопровод. Дом 5,55х6,85 м с крыльцом 1,25х2,4 м. Летний, одноэтажный, с чердачным помещением. Каркасный без утепления. Пристройка-прихожая, гостиная, небольшая кухня, 2 комнаты. Требуется косметический ремонт и обустройство. Банька 7х2,5. Бревенчатая, на ленточном фундаменте, парилка 2х2х2 м отделана липой, печь Варвара, душевая кабинка, бойлер 80 л, фундамент удлинен на 3 м, что позволяет расширить зону отдыха, пристроен дровник под навесом. Бассейн каркасный 4х2 м. Bestwey установлен в тепличном помещении 6,5х3,5 м, очень комфортное купание, всегда теплая атмосфера. Мангальная зона 2х2 м под навесом. Встроены мангал, стол из пищевой нержавейки, лавочка, есть место для установки печи. Хозблок. Зона для хранения садового инвентаря и строительных материалов. Туалет. Уличный с унитазом. Встроен в хозблок. Сброс в выгребную яму. Растительность. Садовые деревья, кустарники, цветы, клумбы, грядки, газон. Дополнительная информация. В 2х км в д. Княжево имеются два водоёма с пляжем и рыбалкой. До станции Орудьево 3 км. В пешей доступности продуктовые, строительные, садовые магазины, рынок. Показ по договоренности.