Дмитровское ш., 94 км от МКАД
Журавлик СНТ, Талдомский гор. округ
Дом 80 м², участок 7 сот., щитовой, 1993 год.
Цена 2,9 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 20.05.2026.
Рейтинг 17/100 · уверенность 59 %
Земля ≈22 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 158 тыс. → дом ≈2,74 млн ₽, 34 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 16 тыс.–49 тыс. ₽/м², медиана 21 тыс.
Ремонт ≈1,6 млн, покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,56 млн / целевая ≈1,41 млн / пессимист. ≈1,25 млн → от пессимистичной прибыль −2,81 млн ₽, маржа −225 %, ROI −69 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: колодец.
До ст. Власово ≈3,4 км по прямой; до МКАД 94 км, на машине ≈1 ч 35 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №4631
Рейтинг 17/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 134 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 9 % | 1.6 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 89 % | 5.4 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 16 % | 2.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 22 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 158 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 742 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 34 275 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Журавлик СНТ | 6 сот. | 594 000 | 99 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Волхонка СНТ | 5,5 сот. | 210 000 | 38 182 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Волхонка СНТ | 6 сот. | 180 000 | 30 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Московский Литератор СТ | 6 сот. | 250 000 | 41 667 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Сатурн СНТ | 8 сот. | 140 000 | 17 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Палиха СНТ | 6 сот. | 120 000 | 20 000 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Слава СТ | 6 сот. | 420 000 | 70 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Высотка СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 21.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Оптик СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Марьина Роща-2 СНТ | 14 сот. | 195 000 | 13 929 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 16 197 / 21 429 / 49 206 |
| цена объекта | 2 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 465 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 565 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 487 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 408 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 252 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 813 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −225 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −69 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.7 км | Бельское д. | 71 м² | 5,8 сот. | 1 150 000 | 16 197 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Универсал-3 СНТ | 63 м² | 6 сот. | 3 100 000 | 49 206 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Геркулес СНТ | 70 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 21 429 | снято (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.05.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 23.05.2026 | 3 000 000 (−500 000) | история площадки |
| 11.06.2026 | 2 900 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 900 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачу в Снт Журавлик. Участок 7 соток угловой, огорожен забором из профлиста и евроштакетника, калитка, въездные ворота. Участок в собственности с 1991 года, 1 хозяйка. Дом 80 кв.м, каркасно-щитовой, обшит сайдингом, 2 этажа, унитаз, душ в доме, в дом заведена вода из колодца, водонагреватель на 50 литров - горячая вода и в туалете и в кухне, на участке есть бытовка и несколько маленьких сарайчиков для хранения инструментов, теплица 6 м, земля суглинок, но с 1991 года было завезено очень много навоза, земли, поэтому тут всё хорошо растет. Хозяйка последние 2 года не в силах обработать весь участок, поэтому он зарос. Въезд в снт через звонок на телефон и ворота открываются. Все документы в порядке, участок и дом оформлены, заключен договор с мосэнергосбытом.