Новорязанское ш., 57 км от МКАД
Михалево СНТ, Воскресенск гор. округ
Дом 36 м², участок 6 сот., дерево, 2024 год.
Цена 3,4 млн ₽, снижали с 4,5 млн; первая цена 4,5 млн ₽ от 22.12.2025.
Рейтинг 29/100 · уверенность 57 %
Земля ≈207 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,24 млн → дом ≈2,16 млн ₽, 60 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 50 тыс.–71 тыс. ₽/м², медиана 67 тыс.
Ремонт ≈720 тыс., покупка после торга ≈2,89 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,24 млн / целевая ≈2,02 млн / пессимист. ≈1,79 млн → от пессимистичной прибыль −1,82 млн ₽, маржа −102 %, ROI −50 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: нет септика (туалет вне дома); газ — по границе.
До ст. Белоозёрская ≈2 км по прямой; до МКАД 57 км, на машине ≈1 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №463
Рейтинг 29/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 34 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 61 % | 13.2 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 206 980 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 242 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 158 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 59 944 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Юрасово с. | 22,3 сот. | 1 858 000 | 83 318 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Юрасово с. | 10 сот. | 1 600 000 | 160 000 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Юрасово с. | 12 сот. | 1 925 000 | 160 417 | снят (цена объявления) 08.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Михалево с. | 8,7 сот. | 4 844 000 | 556 782 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Михалево с. | 7,9 сот. | 3 652 400 | 462 329 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Михалево с. | 10 сот. | 4 500 000 | 450 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Михалево с. | 9,8 сот. | 3 513 600 | 358 531 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Михалево с. | 15 сот. | 5 200 000 | 346 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Юрасово с. | 12 сот. | 7 000 000 | 583 333 | снят (цена объявления) 28.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Юрасово с. | 7,1 сот. | 3 500 000 | 492 958 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 720 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 49 550 / 66 667 / 70 588 |
| цена объекта | 3 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 890 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 239 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 127 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 015 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 791 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 819 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −102 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −50 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.2 км | Щельпино д. да: «санузел» + «кухонный гарнитур» | 33 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Ромашково-2 КП да: «санузел» + «ремонтом» | 34 м² | 6,2 сот. | 2 400 000 | 70 588 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Щельпино д. да: «туалет и ванна» + «мебель» | 33,3 м² | 6,3 сот. | 1 650 000 | 49 550 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 22.12.2025 | 4 500 000 | история площадки |
| 02.02.2026 | 4 300 000 (−200 000) | история площадки |
| 20.03.2026 | 4 250 000 (−50 000) | история площадки |
| 13.04.2026 | 4 200 000 (−50 000) | история площадки |
| 29.04.2026 | 4 150 000 (−50 000) | история площадки |
| 18.07.2026 | 3 800 000 (−350 000) | история площадки |
| 06.08.2026 | 3 600 000 (−200 000) | история площадки |
| 11.09.2026 | 3 400 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 400 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаём очень уютное гнездо. Летний вариант, но можно жить и зимой. Все очень функционально и красиво. Фото не передают. Надо видеть вживую. Свет, вода холодная и горячая в доме, газ по границе участка, туалет на улице. Зеленый газон, есть место под выращивание культур. Качели, столики, мангал есть все для отдыха. Есть хозблок. Несколько водоемов для купания. Круглогодичный проезд. ЖД-станция в пешей доступности Ну это просто сказка!!! Возможен торг.