Дмитровское ш., 51 км от МКАД
Авиатор СНТ, Дмитровский гор. округ
Дом 67,4 м², участок 6 сот., дерево, 2010 год.
Цена 2,9 млн ₽; цена не менялась с 19.07.2026.
Рейтинг 35/100 · уверенность 68 %
Земля ≈191 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,15 млн → дом ≈1,75 млн ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: приличные 4 в 10 км, 53 тыс.–96 тыс. ₽/м², медиана 79 тыс.
Ремонт ≈1,35 млн, покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,18 млн / целевая ≈4,67 млн / пессимист. ≈4,15 млн → от пессимистичной прибыль ≈335 тыс. ₽, маржа 8 %, ROI 9 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: свет — есть.
До ст. Иванцево ≈2,5 км по прямой; до МКАД 51 км, на машине ≈56 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №4629
Рейтинг 35/100 · уверенность 68 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 4 (разброс ₽/м² 34 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 18 % | 7.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 70 % | 12.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 96 % | 5.9 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 40 % | 5.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 191 488 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 149 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 751 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 979 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | Мичуринец СНТ | 6 сот. | 750 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Березка СНТ | 8 сот. | 1 200 000 | 150 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Иванцево д. | 15 сот. | 3 400 000 | 226 667 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Иванцево д. | 14 сот. | 3 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Иванцево д. | 7,5 сот. | 1 875 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Мостовик СНТ | 7 сот. | 3 135 000 | 447 857 | снят (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Капорки д. | 8,5 сот. | 3 500 000 | 411 765 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Курово д. | 42 сот. | 7 550 000 | 179 762 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Курово д. | 6,9 сот. | 1 725 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 67,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 348 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 52 870 / 79 054 / 95 775 |
| цена объекта | 2 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 465 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 185 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 926 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 666 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 148 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 335 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 8 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 9 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.5 км | Ульянки д. да: «ванная» + «мебель» | 67 м² | 6 сот. | 5 800 000 | 86 567 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Северные Холмы КП да: «санузел» + «ремонтом» | 71 м² | 6 сот. | 6 800 000 | 95 775 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Морозки СНТ да: «ванной» + «ремонт» | 66,2 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 52 870 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Игнатовка д. да: «санузел» + «отделки» | 62,9 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 71 542 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.07.2026 | 2 900 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 900 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дачный участок с утепленным домом. Охраняемый СНТ с шлагбаумом. Дом находится в угловом месте в СНТ с выходом в лес, где расположены 2 пруда. Рядом горнолыжный комплекс Сорочаны. До станции Яхрома 10 мин. на автомобиле. В доме давно никто не жил, 5-6 лет назад внутри дома обновляли полы, стены, делали утепление всего дома, полностью заменили кровлю, установлены пластиковые окна Rehau. Сделана дренажная система по периметру участка. В СНТ обновлен трансформатор и все опоры, электричество подведено. В летнее время подача централизованного водоснабжения. Круглодично территорию обслуживают и всегда есть доступ. Внутри дома все аккуратно и чисто, нужно мебелировать, Рядом находится постройка, ранее использовалась под баню, душевую и туалет. Документы на участок с домом в наличии.