Дмитровское ш., 84 км от МКАД
Уютный дп, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 60 м², участок 7 сот., щитовой, 2000 год.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 02.07.2026.
Рейтинг 6/100 · уверенность 66 %
Земля ≈37 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 261 тыс. → дом ≈2,74 млн ₽, 46 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 16 тыс.–50 тыс. ₽/м², медиана 26 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,59 млн / целевая ≈1,43 млн / пессимист. ≈1,27 млн → от пессимистичной прибыль −2,48 млн ₽, маржа −194 %, ROI −66 %.
Коммуникации: колодец; газ — по границе.
До ст. Вербилки ≈18,3 км по прямой; до МКАД 84 км, на машине ≈1 ч 28 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №4617
Рейтинг 6/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 9 (разброс ₽/м² 67 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 23 % | 4.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 37 322 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 261 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 739 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 45 650 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Уютный дп | 21 сот. | 600 000 | 28 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Уютный дп | 6 сот. | 250 000 | 41 667 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Уютный дп | 12 сот. | 650 000 | 54 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Уютный дп | 15,4 сот. | 420 000 | 27 273 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Уютный дп | 6 сот. | 220 000 | 36 667 | снят (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Уютный дп | 12,6 сот. | 650 000 | 51 587 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Уютный дп | 17 сот. | 950 000 | 55 882 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Уютный дп | 28 сот. | 1 100 000 | 39 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Приозерный дп | 8,9 сот. | 550 000 | 61 798 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Приозерный дп | 12,1 сот. | 1 200 000 | 99 174 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 16 197 / 26 087 / 50 198 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 593 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 513 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 434 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 274 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 476 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −194 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −66 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.4 км | Побережье СНТ | 65 м² | 8 сот. | 1 375 000 | 21 154 | снято (цена объявления) 05.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.8 км | Овсянниково д. | 58 м² | 4,2 сот. | 7 000 000 | 120 690 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.8 км | Овражки СНТ | 63 м² | 5,7 сот. | 1 350 000 | 21 429 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.1 км | Радуга-1 ТСН | 77,3 м² | 7,1 сот. | 2 000 000 | 25 873 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.5 км | Фролово СНТ | 48 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 31 250 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.3 км | Бельское д. | 71 м² | 5,8 сот. | 1 150 000 | 16 197 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.3 км | Гуслево д. | 46 м² | 8 сот. | 1 200 000 | 26 087 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.9 км | Автомобилист-3 СНТ | 75,7 м² | 6,3 сот. | 3 800 000 | 50 198 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.8 км | Васильково СНТ | 74 м² | 7 сот. | 2 500 000 | 33 784 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.3 км | Восточное СНТ | 78 м² | 9 сот. | 2 750 000 | 35 256 | снято (цена объявления) 12.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.07.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дачный участок. На участке имеется дачный 2-х этажный дом, щитовой, обшитый сайдингом. Колодец. Газ по границе участки