Дмитровское ш., 41 км от МКАД
Дзержинец-83 СНТ, Дмитровский гор. округ
Дом 80 м², участок 6 сот., кирпич, 1990 год.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 07.11.2025.
Рейтинг 29/100 · уверенность 61 %
Земля ≈170 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,02 млн → дом ≈1,98 млн ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 55 тыс.–70 тыс. ₽/м², медиана 64 тыс.
Ремонт ≈1,6 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,43 млн / целевая ≈3,98 млн / пессимист. ≈3,54 млн → от пессимистичной прибыль −608 тыс. ₽, маржа −17 %, ROI −15 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: отопление — нет; свет — есть.
До ст. Икша ≈4,3 км по прямой; до МКАД 41 км, на машине ≈44 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №4616
Рейтинг 29/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 16 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 84 % | 15.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 82 % | 5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 44 % | 6.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 170 357 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 022 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 978 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 725 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | Селевкино д. | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Морозово д. | 9 сот. | 1 620 000 | 180 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Селевкино д. | 8,5 сот. | 1 530 000 | 180 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Селевкино д. | 6 сот. | 1 320 000 | 220 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Морозово д. | 15 сот. | 2 550 000 | 170 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Морозово д. | 8 сот. | 1 440 000 | 180 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Морозово д. | 6 сот. | 1 150 000 | 191 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Морозово д. | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Морозово д. | 7 сот. | 1 200 000 | 171 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Лесное-2 СНТ | 6 сот. | 620 000 | 103 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 54 545 / 63 816 / 70 000 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 427 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 206 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 984 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 542 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -608 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −17 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −15 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 10.6 км | Курово д. | 80 м² | 6 сот. | 8 000 000 | 100 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.2 км | Волгуша СНТ | 77 м² | 9 сот. | 4 200 000 | 54 545 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.9 км | Кунья Роща СНТ | 76 м² | 7,5 сот. | 4 850 000 | 63 816 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.9 км | Лесной Родник СНТ | 60 м² | 6,3 сот. | 4 200 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.11.2025 | 3 000 000 | история площадки |
| 03.02.2026 | 2 900 000 (−100 000) | история площадки |
| 18.04.2026 | 3 000 000 (+100 000) | история площадки |
| 23.05.2026 | 2 500 000 (−500 000) | история площадки |
| 16.08.2026 | 3 000 000 (+500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
продаётся дача, 6 стоток. гараж и хоз часть на первом этаже. щитовой дом обложен кирпичом. На участке хозблок есть. Вода , электричество.