Дмитровское ш., 41 км от МКАД
Дорожник-1 СНТ, Солнечногорск гор. округ
Дом 42 м², участок 10 сот., дерево.
Цена 3 млн ₽, снижали с 4 млн; первая цена 4 млн ₽ от 09.07.2026.
Рейтинг 40/100 · уверенность 59 %
Земля ≈224 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 2,23 млн → дом ≈765 тыс. ₽, 18 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 29 тыс.–178 тыс. ₽/м², медиана 88 тыс.
Ремонт ≈840 тыс., покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,88 млн / целевая ≈3,5 млн / пессимист. ≈3,11 млн → от пессимистичной прибыль −283 тыс. ₽, маржа −9 %, ROI −8 %.
Коммуникации: газ — по границе.
До ст. пл. 128 км ≈1,3 км по прямой; до МКАД 41 км, на машине ≈34 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №4613
Рейтинг 40/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 154 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 84 % | 15.4 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 62 % | 9.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 223 508 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 235 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 765 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 18 214 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Дорожник-1 СНТ | 11,4 сот. | 7 999 999 | 701 754 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Холмы д. | 24 сот. | 9 990 000 | 416 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Горки д. | 8 сот. | 4 200 000 | 525 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Холмы д. | 24 сот. | 7 200 000 | 300 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Холмы д. | 21 сот. | 7 500 000 | 357 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Холмы д. | 10 сот. | 1 950 000 | 195 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Холмы д. | 7,8 сот. | 1 631 150 | 209 122 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Медвежий Угол СНТ | 12 сот. | 3 200 000 | 266 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Кортис СНТ | 12 сот. | 1 000 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Кортис СНТ | 7,5 сот. | 2 000 000 | 266 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 42 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 840 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 750 / 88 334 / 177 778 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 884 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 690 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 496 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 107 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -283 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −9 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −8 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | Дальний СНТ | 40 м² | 8 сот. | 1 150 000 | 28 750 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Кортис СНТ | 45 м² | 6 сот. | 8 000 000 | 177 778 | снято (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Покров д. | 47,9 м² | 5 сот. | 8 450 000 | 176 409 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Покров д. | 50 м² | 5 сот. | 8 500 000 | 170 000 | в продаже 15.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Глазово д. | 45 м² | 8,3 сот. | 4 800 000 | 106 667 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Льялово д. | 47,9 м² | 5 сот. | 8 450 000 | 176 409 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Для друзей КП | 48,6 м² | 5,6 сот. | 2 600 000 | 53 498 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Кочергино СНТ | 40 м² | 7,7 сот. | 1 700 000 | 42 500 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Хоругвино д. | 50 м² | 8,5 сот. | 3 000 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Химки СНТ | 40 м² | 15 сот. | 2 800 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.07.2026 | 4 000 000 | история площадки |
| 10.07.2026 | 3 000 000 (−1 000 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Московская область, городской округ Солнечногорск, деревня Холмы, СНТ "Дорожник-1". Продаю деревянный дом 42 кв.м. с участком 10 соток по Ленинградскому шоссе 30 км от МКАД. Участок ровный правильной формы, огорожен забором, есть площадка под машину, хоз. блок. Дом с двумя отдельными входами, с каждой стороны кухня, комната и кладовка. Электричество заведено 15 кВт, газ по границе. Хороший асфальтированный подъезд, соседи построились и живут, экологически чистое, тихое и живописное место. Продуктовый магазин и автобусная остановка в шаговой доступности. Документы готовы к сделке.