Ленинградское ш., 67 км от МКАД
Дубровки с., Солнечногорск гор. округ
Дом 88,5 м², участок 10 сот., кирпич, 2009 год.
Цена 3 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 18.08.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 59 %
Земля ≈77 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 769 тыс. → дом ≈2,23 млн ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 19 тыс.–129 тыс. ₽/м², медиана 68 тыс.
Ремонт ≈1,67 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,33 млн / целевая ≈4,79 млн / пессимист. ≈4,26 млн → от пессимистичной прибыль ≈42 тыс. ₽, маржа 1 %, ROI 1 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: отопление — печь.
До ст. Головково ≈16,8 км по прямой; до МКАД 67 км, на машине ≈1 ч 05 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №4612
Рейтинг 25/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 138 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 2 % | 0.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 47 % | 8.6 |
| торг | 5 | 95 % | 5.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 42 % | 6.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 76 875 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 769 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 231 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 209 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Дубровки с. | 12 сот. | 2 100 000 | 175 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Дубровки с. | 3,1 сот. | 3 000 000 | 967 742 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Лутосня СНТ | 20 сот. | 1 400 000 | 70 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Лутосня СНТ | 10 сот. | 750 000 | 75 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Костюнино д. | 12 сот. | 990 000 | 82 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Костюнино д. | 30 сот. | 3 800 000 | 126 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Костюнино д. | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Починки д. | 17 сот. | 1 800 000 | 105 882 | снят (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Починки д. | 15 сот. | 2 300 000 | 153 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Бородино д. | 15 сот. | 400 000 | 26 667 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 88,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 670 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 19 058 / 68 493 / 128 571 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 327 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 061 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 794 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 262 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 42 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 1 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 1 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.4 км | Струбково д. | 89,2 м² | 10,9 сот. | 1 700 000 | 19 058 | снято (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Зубово пос. | 70 м² | 15 сот. | 9 000 000 | 128 571 | в продаже 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Удача СНТ | 73 м² | 7,8 сот. | 5 000 000 | 68 493 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.08.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 07.10.2026 | 3 200 000 (−300 000) | история площадки |
| 16.10.2026 | 3 000 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
уютный кирпичный домик, требует небольшого косметического ремонта, расположен на участке с небольшим количеством деревьев, в тихом месте вдали от проезжей части имеется несколько видео участка и дома, вышлю по запросу