Дмитровское ш., 96 км от МКАД
Бобылино д., Талдомский гор. округ
Дом 100 м², участок 16 сот., 2023 год.
Цена 3 млн ₽, снижали с 3,9 млн; первая цена 3,9 млн ₽ от 29.05.2026.
Рейтинг 28/100 · уверенность 63 %
Земля ≈38 тыс. ₽/сот. × 16 сот. = 605 тыс. → дом ≈2,4 млн ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 6 тыс.–76 тыс. ₽/м², медиана 46 тыс.
Ремонт ≈1,7 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,83 млн / целевая ≈4,35 млн / пессимист. ≈3,87 млн → от пессимистичной прибыль −384 тыс. ₽, маржа −10 %, ROI −9 %.
Коммуникации: колодец; септик; отопление — печь; в описании: баня.
До ст. Власово ≈1,8 км по прямой; до МКАД 96 км, на машине ≈1 ч 38 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №4610
Рейтинг 28/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 10 (разброс ₽/м² 72 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 6 % | 1 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 46 % | 6.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 37 812 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 605 000 ₽ (16 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 395 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 950 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Бобылино д. | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Геркулес СНТ | 12 сот. | 220 000 | 18 333 | снят (цена объявления) 15.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Бекерон СНТ | 8 сот. | 650 000 | 81 250 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Надежда СНТ | 8 сот. | 390 000 | 48 750 | снят (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Растовцы д. | 10 сот. | 2 100 000 | 210 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Растовцы д. | 12 сот. | 600 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Растовцы д. | 10 сот. | 350 000 | 35 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Растовцы д. | 11 сот. | 250 000 | 22 727 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Растовцы д. | 6,3 сот. | 1 500 000 | 238 095 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Растовцы д. | 8 сот. | 370 000 | 46 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 5 500 / 46 228 / 76 471 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 832 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 590 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 349 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 866 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -384 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −10 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −9 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Геркулес СНТ | 100 м² | 11 сот. | 550 000 | 5 500 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Текстильщик СНТ | 100 м² | 9 сот. | 3 600 000 | 36 000 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Волхонка СНТ | 100 м² | 12,3 сот. | 7 390 000 | 73 900 | снято (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Коришево д. | 98 м² | 19 сот. | 6 800 000 | 69 388 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Растовцы д. | 102,8 м² | 9 сот. | 7 000 000 | 68 093 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Информатик СНТ | 107 м² | 12 сот. | 3 650 000 | 34 112 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Ростокино СНТ | 102 м² | 8 сот. | 7 800 000 | 76 471 | снято (цена объявления) 28.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Автомобилист СНТ | 100 м² | 12 сот. | 3 800 000 | 38 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Сорокино СНТ | 101 м² | 10 сот. | 5 500 000 | 54 455 | снято (цена объявления) 05.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Русь СНТ | 97,2 м² | 11,5 сот. | 2 690 000 | 27 675 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.05.2026 | 3 900 000 | история площадки |
| 07.06.2026 | 3 500 000 (−400 000) | история площадки |
| 23.06.2026 | 3 200 000 (−300 000) | история площадки |
| 13.07.2026 | 3 000 000 (−200 000) | история площадки |
| 29.08.2026 | 2 800 000 (−200 000) | история площадки |
| 23.09.2026 | 3 200 000 (+400 000) | история площадки |
| 27.10.2026 | 3 000 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом для жизни и отдыха у леса и реки! Можно прописаться. Торг! Продается участок в д. Бобылино (Талдомский г.о.). Вариант для тех, кто ценит природу, но не хочет отказываться от благ цивилизации. Расположение: Лес с грибами и ягодами сразу за участком. Река Дубна (рыбалка, отдых) 10 минут езды. Ж/д станция Савёловского направления 1,5 км. Магазин в деревне и Пятёрочка в 2 км. Деревня живая, соседи добрые и отзывчивые люди, здесь чувствуется настоящая свобода, простор и тишина. дороги чистят зимой. Недвижимость и участок (16 соток): Жилой дом: 100 кв.м., 4 комнаты, русская печь. В собственности более 5 лет, 1 взрослый собственник. Баня-гостевой дом (НОВАЯ): 2 этажа, 3 комнаты. Полностью оборудована: парилка с хорошей дровеной печкой, душевая, бойлер, санузел. Все новое. Подведены вода и септик. Отличный вариант для приема гостей. Беседка: Закрытая, пристроена к гостевому дому. Коммуникации: Электричество 15 кВт (хватит на всё), колодец, септик. Доп. постройки: Сарай для хранения инвентаря. - Фундамент плита 1212 под новый красивый дом. Условия: Цена адекватная, ТОРГ УМЕСТЕН. Чистая продажа, один собственник. Возможна регистрация (прописка). Звоните! Приезжайте оценить масштаб и красоту.