Дмитровское ш., 58 км от МКАД
Русь СНТ, Дмитровский гор. округ
Дом 122 м², участок 6 сот., дерево, 2000 год.
Цена 3 млн ₽, снижали с 3,8 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 01.11.2025.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 73/100 · уверенность 61 %
Земля ≈96 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 575 тыс. → дом ≈2,42 млн ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 94 тыс.–97 тыс. ₽/м², медиана 96 тыс.
Ремонт ≈2,34 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈10,99 млн / целевая ≈9,89 млн / пессимист. ≈8,79 млн → от пессимистичной прибыль ≈3,9 млн ₽, маржа 44 %, ROI 80 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: колодец; отопление — печь.
До ст. Яхрома ≈7,9 км по прямой; до МКАД 58 км, на машине ≈1 ч 01 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №4605
Рейтинг 73/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 12 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 60 % | 11 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 55 % | 3.3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 57 % | 8.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 95 833 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 575 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 425 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 877 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Жуково д. | 11,1 сот. | 1 400 000 | 126 126 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Жуково д. | 9 сот. | 850 000 | 94 444 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ручеек-2 СНТ | 12 сот. | 1 100 000 | 91 667 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Мышенки д. | 7,4 сот. | 1 472 000 | 198 919 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Жуково д. | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Мышенки д. | 17 сот. | 3 000 000 | 176 471 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Мышенки д. | 20 сот. | 1 299 000 | 64 950 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Муханки д. | 24,4 сот. | 2 950 000 | 120 902 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Муханки д. | 10 сот. | 1 250 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Ольгово с. | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 122 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 340 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 94 091 / 96 429 / 96 610 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 10 986 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 10 437 000 ₽ |
| продажа: целевая | 9 887 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 8 789 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 3 899 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 44 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 80 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.5 км | Капорки д. да: «санузел» + «меблированный» | 120 м² | 6 сот. | 21 700 000 | 180 833 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Данилиха д. да: «санузел» + «ремонт» | 124,2 м² | 6,5 сот. | 11 999 000 | 96 610 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | да: «санузле» + «ремонт» | 112 м² | 6 сот. | 10 800 000 | 96 429 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Капорки КП да: «санузла» + «под ключ» | 110 м² | 6 сот. | 10 350 000 | 94 091 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.11.2025 | 3 500 000 | история площадки |
| 08.04.2026 | 3 400 000 (−100 000) | история площадки |
| 07.05.2026 | 3 300 000 (−100 000) | история площадки |
| 12.05.2026 | 3 800 000 (+500 000) | история площадки |
| 07.06.2026 | 3 300 000 (−500 000) | история площадки |
| 20.08.2026 | 3 000 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается просторный дом. Дмитровский район, СНТ Русь. Великолепная инвестиция - дом расположен у леса (приятные прогулки за грибами и ягодами), пруд в 100 метрах от участка (можно купаться как детям так и взрослым).Рядом, в Ольгово, конный клуб, платная рыбалка, а так же г.Яхрома, г.Дмитров - магазины, кафе, ТЦ Дом зарегистрирован как ЖИЛОЙ ( 3 сентября прошла регистрация) ! Вы получаете присвоение адреса, прописку и прекрасный БОНУС -скидку на эл.энергию 30%!! Окончание постройки -2010 г. Ежегодный взнос 11 000 рублей (на коммунальные нужды СНТ).В поселок проведен ИНТЕРНЕТ! Тариф 80мб/с за 1 000 рублей. ВСЕ РАБОТАЕТ!! Площадь дома -122 кв.м. Основной фундамент дома - металлические трубы (надземная часть труб - 90 см высота, ширина 45 см.) залитые бетоном, под пристройками- ленточный. Большой плюс - в доме высокие потолки - 2,7 м. У Вас так же есть прекрасная возможность возвести на втором этаже на крыше веранды - мансарду. Первый этаж: 4 комнаты - кухня/столовая 24,7 кв.м., летняя гостиная 19,3 кв.м.,теплая гостиная 20,4 кв.м., теплая спальня 8 кв.м. Санузел с окном совместный (ванна) - 4,75 кв.м. Холл - 4,4.кв.м. Комнаты отапливаются дровяной печью Булерьян. На 2 этаже одна, очень большая комната 26 кв.м. +холл 14,5.кв.м. Открытая терраса - 29,5 кв.м. Кухня оборудована городской электрической плитой с духовкой, на 4 конфорки. В доме есть горячая вода (бойлер на 80 литров). Вода - колодец с автоматическим насосом. Глубина колодца - 7 колец. Участок 6 соток - газон, деревья ( по периметру растут сирень и орех), цветы. Участок без построек. Забор сетка-рабица. Спутниковая тарелка с интернетом (МТС), цифровое ТВ так же подключено. В СНТ есть магазин с товарами первой необходимости. Глобальные закупки можно делать в Астрецово - магазин "Магнит"(7 км). Все заезды по периметру СНТ закрыты- въезд только через главные ворота (посторонние не ходят). Установили автоматические ворота, открываются с брелока и со смартфона. Сторож регулярно делает обход территории. 27 сентября поступила информация " Со следующей недели к СНТ Русь будет подводится кабель оптоволокно. Кабель обеспечит доступ к сети интернет и к цифровым каналам телевидения " Инфраструктура: Парковка бесплатная,Продуктовые магазины Номер объекта: 703516.