Дмитровское ш., 95 км от МКАД
Нарцисс СНТ, Талдомский гор. округ
Дом 25 м², участок 12 сот., дерево, 2004 год.
Цена 3,1 млн ₽, снижали с 3,2 млн; цена не менялась с 07.05.2026.
Рейтинг 14/100 · уверенность 61 %
Земля ≈22 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 268 тыс. → дом ≈2,83 млн ₽, 113 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 17 тыс.–61 тыс. ₽/м², медиана 24 тыс.
Ремонт ≈300 тыс., покупка после торга ≈2,63 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈672 тыс. / целевая ≈605 тыс. / пессимист. ≈538 тыс. → от пессимистичной прибыль −2,4 млн ₽, маржа −445 %, ROI −82 %.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: баня, колодец.
До ст. Власово ≈4,2 км по прямой; до МКАД 95 км, на машине ≈1 ч 36 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №4602
Рейтинг 14/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 84 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 7 % | 1.5 |
| торг | 5 | 21 % | 1.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 83 % | 5.9 |
| участок | 5 | 73 % | 5.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 22 324 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 268 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 832 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 113 280 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Нарцисс СНТ | 22,5 сот. | 500 000 | 22 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Оптик СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Нарцисс СНТ | 15 сот. | 400 000 | 26 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Высотка СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 21.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ягодное СНТ | 15 сот. | 330 000 | 22 000 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ягодное СНТ | 6 сот. | 70 000 | 11 667 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Московский Литератор СТ | 6 сот. | 250 000 | 41 667 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Волхонка СНТ | 5,5 сот. | 210 000 | 38 182 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Волхонка СНТ | 6 сот. | 180 000 | 30 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Малыш СНТ | 6 сот. | 135 791 | 22 632 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 25 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 16 781 / 24 423 / 60 968 |
| цена объекта | 3 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 635 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 672 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 638 000 ₽ |
| продажа: целевая | 605 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 538 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 397 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −445 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −82 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Высотка СНТ | 24 м² | 6 сот. | 499 000 | 20 792 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Земляне СНТ | 24 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 54 167 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Текстильщик СНТ | 29,2 м² | 12 сот. | 490 000 | 16 781 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Агрос СТ | 25 м² | 7,9 сот. | 1 220 000 | 48 800 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Зорька СНТ | 30 м² | 6 сот. | 550 000 | 18 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Русь СНТ | 30 м² | 9 сот. | 690 000 | 23 000 | снято (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Агросад СНТ | 26 м² | 6 сот. | 620 000 | 23 846 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Зеркальщик СНТ | 30 м² | 6 сот. | 750 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Владыкино СНТ | 31 м² | 10,7 сот. | 1 890 000 | 60 968 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Сокольники СНТ | 20 м² | 6 сот. | 550 000 | 27 500 | снято (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.05.2026 | 3 100 000 | история площадки |
| 30.06.2026 | 3 200 000 (+100 000) | история площадки |
| 20.08.2026 | 3 100 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 100 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок около 12 соток на территории СНТ Нарцисс. СНТ обжитое. У нас тихо, всякая гадость не летает, т.к. нет поблизости значимых объектов .Фонари, автоматические ворота , видеокамеры и т д. Хорошая транспортная доступность. В 500 метрах находиться Канал,доступный для купания и рыбной ловли. Участок прямоугольный.Состоит из 2х квадратных участков по 6 соток каждый.При необходимости Вы можете продать лишний участок. На первом участке: жилой дом, хозблок,основа для парника ,второй парник(рухнул и подлежит сносу), также парковка на 1 машину. Дом 5#5. Второй этаж приблизительно 5#2,5.На втором участке:парковка, баня и колодец. Баня сруб 6#5.У бани 2 этаж недострой ( требуется внутренняя отделка).Все требует ремонта, т.к. последние 5 лет не используется. Приезжаем только косить.