Дмитровское ш., 38 км от МКАД
Строитель-4 СНТ, Дмитровский гор. округ
Дом 60 м², участок 5 сот., каркас, 2009 год.
Цена 3,2 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 05.09.2025.
Рейтинг 74/100 · уверенность 63 %
Земля ≈294 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 1,47 млн → дом ≈1,73 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км, 67 тыс.–156 тыс. ₽/м², медиана 105 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,42 млн / целевая ≈6,68 млн / пессимист. ≈5,93 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,31 млн ₽, маржа 39 %, ROI 64 %.
Коммуникации: септик; отопление — есть; в описании: печь, скважина.
До ст. пл. 116 км ≈7,1 км по прямой; до МКАД 38 км, на машине ≈47 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №4597
Рейтинг 74/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 5 (разброс ₽/м² 55 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 89 % | 16.2 |
| торг | 5 | 57 % | 3.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 61 % | 3.7 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 32 % | 4.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 294 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 470 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 730 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 28 833 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Строитель-4 СНТ | 7,5 сот. | 2 190 000 | 292 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Строитель-4 СНТ | 14 сот. | 4 700 500 | 335 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Атмосфера СНТ | 15 сот. | 5 036 250 | 335 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Квант СНТ | 6,2 сот. | 2 250 000 | 362 903 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Подгорное д. | 33 сот. | 11 079 750 | 335 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Подгорное д. | 6 сот. | 2 200 000 | 366 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Подгорное д. | 7 сот. | 2 100 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Гульнево д. | 10 сот. | 1 300 000 | 130 000 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Гульнево д. | 18 сот. | 7 500 000 | 416 667 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Гульнево д. | 9 сот. | 2 013 760 | 223 751 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 66 667 / 105 333 / 156 154 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 419 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 048 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 677 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 935 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 315 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 39 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 64 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 10.4 км | Икша пгт | 65 м² | 7 сот. | 10 150 000 | 156 154 | снято (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.9 км | Летчик-Испытатель пос. | 65 м² | 7 сот. | 10 150 000 | 156 154 | снято (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Базарово д. | 75 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Родничок-3 СНТ | 75 м² | 6 сот. | 7 900 000 | 105 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16 км | Учитель СНТ | 76,1 м² | 6 сот. | 5 990 000 | 78 712 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.09.2025 | 3 500 000 | история площадки |
| 02.07.2026 | 3 200 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок с домом. Дом каркасный утепленный. Фундамент ленточный. Подвал. Туалет и душ в доме, септик. Первый этаж, большая комната, кухня. Второй этаж две спальни. Отопление камин, электрические конвекторы. Участок благоустроенный. Теплица, грядки, садовые деревья и кустарники. Небольшой хозблок, сруб. В СНТ магазин, скважина с питьевой водой, родник, детская площадка на берегу речки. Два въезда с автоматическими воротами с Рогачевского шоссе и с бетонки. В собственности с 2017 года. В 20 минутах пешим шагом находится карьер. Разумный торг возможен.