Дмитровское ш., 52 км от МКАД
Клусово д., Дмитровский гор. округ
Дом 150 м², участок 9 сот., кирпич.
Цена 3,2 млн ₽, снижали с 4 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 19.11.2025.
Рейтинг 35/100 · уверенность 51 %
Земля ≈148 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 1,33 млн → дом ≈1,87 млн ₽, 12 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км, 32 тыс.–81 тыс. ₽/м², медиана 38 тыс.
Ремонт ≈3 млн, покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,82 млн / целевая ≈5,24 млн / пессимист. ≈4,66 млн → от пессимистичной прибыль −1,06 млн ₽, маржа −23 %, ROI −19 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Подсолнечная ≈17,2 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈58 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №4596
Рейтинг 35/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: год, коммуникации, фото); аналогов 7 (разброс ₽/м² 67 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 13.4 |
| торг | 5 | 100 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 45 % | 3 |
| ₽/м² дома | 12 | 79 % | 12.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 147 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 328 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 872 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 12 480 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Клусово д. | 15 сот. | 1 800 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Космынка д. | 9,9 сот. | 3 750 000 | 378 788 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Космынка д. | 10 сот. | 1 300 000 | 130 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Космынка д. | 8 сот. | 1 800 000 | 225 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Космынка сад. уч. | 10 сот. | 3 200 000 | 320 000 | снят (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Космынка сад. уч. | 16 сот. | 3 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Космынка сад. уч. | 11 сот. | 2 900 000 | 263 636 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Космынка сад. уч. | 20 сот. | 1 700 000 | 85 000 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Космынка д. | 14 сот. | 4 800 000 | 342 857 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Космынка д. | 15 сот. | 4 550 000 | 303 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 150 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 3 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 32 500 / 38 000 / 81 250 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 824 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 533 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 242 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 659 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 061 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −23 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −19 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9 км | Лесные Хутора СНП | 150 м² | 12 сот. | 5 700 000 | 38 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Малое Насоново д. | 132 м² | 12,1 сот. | 22 500 000 | 170 455 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 05.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Храброво с. | 165 м² | 6 сот. | 5 700 000 | 34 545 | снято (цена объявления) 13.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Бортниково д. | 112,6 м² | 12 сот. | 3 900 000 | 34 636 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Сафоново-2 СНТ | 185 м² | 10 сот. | 31 000 000 | 167 568 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Осинка СНТ | 180 м² | 12 сот. | 9 200 000 | 51 111 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Аист-1 СНТ | 120 м² | 12 сот. | 3 900 000 | 32 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Аист-1 СНТ | 180 м² | 12 сот. | 9 330 000 | 51 833 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Вельево д. | 120 м² | 8 сот. | 9 750 000 | 81 250 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.11.2025 | 3 500 000 | история площадки |
| 20.02.2026 | 4 000 000 (+500 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 3 200 000 (−800 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом в жилой деревне всего в 40 км от МКАД! Прописка. Участок 9+ соток. Отличное место для жизни и инвестиций. Продается капитальный кирпичный дом под крышей в жилой деревне. Дом расположен в месте с круглогодичным подъездом и всеми преимуществами сельской жизни без лишних платежей. Почему стоит обратить внимание: Никаких членских взносов и ежемесячных сборов. Это не СНТ и не коттеджный поселок. Коммунальное обслуживание. Дороги чистят зимой, мусор регулярно вывозят, территорию обслуживают муниципальные службы. Прописка. Полноценная регистрация по месту жительства. Всего 40 км от МКАД по Рогачевскому шоссе удобная транспортная доступность. Участок 9 соток (по факту больше, есть возможность увеличить площадь). Дополнительный потенциал Участок имеет удачное расположение со стороны Рогачевского шоссе. При желании можно организовать парковку для автомобилей, а также установить торговый павильон, магазин или киоск и получать дополнительный доход. Дом кирпичный,под крышей; можно завершить строительство по своему вкусу без переплаты за чужой ремонт; подходит как для постоянного проживания, так и для загородного отдыха. Если вы ищете дом рядом с Москвой без дополнительных поборов, с пропиской, хорошим участком и возможностью реализовать собственный проект этот вариант стоит посмотреть. Звоните, отвечу на все вопросы и организую просмотр