Дмитровское ш., 64 км от МКАД
Энергия-1 СНТ, Дмитровский гор. округ
Дом 100 м², участок 10 сот., дерево.
Цена 3,2 млн ₽; цена не менялась с 27.10.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 6 раз).
Рейтинг 68/100 · уверенность 62 %
Земля ≈63 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 632 тыс. → дом ≈2,57 млн ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: приличные 3 в 10 км, 176 тыс.–187 тыс. ₽/м², медиана 183 тыс.
Ремонт ≈1,8 млн, покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈17,25 млн / целевая ≈15,52 млн / пессимист. ≈13,8 млн → от пессимистичной прибыль ≈9,28 млн ₽, маржа 67 %, ROI 205 %.
⚠ ROI 205 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены); в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: колодец; в описании: печь, баня.
До ст. пл. 68 км ≈2 км по прямой; до МКАД 64 км, на машине ≈1 ч 10 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №4593
Рейтинг 68/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 6 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 51 % | 9.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 41 % | 6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 63 199 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 632 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 568 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 680 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Энергия-1 СНТ | 5 сот. | 450 000 | 90 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Юность СНТ | 6,4 сот. | 1 800 000 | 281 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Щетнево д. | 20 сот. | 1 450 000 | 72 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Щетнево д. | 15 сот. | 650 000 | 43 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Щетнево д. | 17 сот. | 1 050 000 | 61 765 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Щетнево д. | 30 сот. | 1 500 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Щетнево д. | 17,2 сот. | 1 200 000 | 69 767 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Щетнево д. | 20 сот. | 1 350 000 | 67 500 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Костино СНТ | 20 сот. | 1 500 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Костино д. | 6 сот. | 990 000 | 165 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 175 824 / 182 796 / 186 812 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 17 249 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 16 387 000 ₽ |
| продажа: целевая | 15 524 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 13 799 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 9 279 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 67 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 205 % |
| пояснение расчета | ROI 205 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены); в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
| ⚠ проверьте | ROI 205 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8 км | Шадрино КП да: «душевой кабиной» + «мебелью» | 93 м² | 10 сот. | 17 000 000 | 182 796 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Ваньково д. да: «ванной» + «тёплый пол» | 91 м² | 10 сот. | 16 000 000 | 175 824 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Ваньково д. да: «ванной» + «теплый пол» | 91 м² | 10 сот. | 16 999 900 | 186 812 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.10.2026 | 3 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом жилой с печкой, три комнаты с холлом на первом этаже. На участке имеется зимняя кухня с крытой терассой. Также есть баня, колодец, детская игровая зона. Участок расположен в СНТ на последней улице, очень тихое место, свой выход в лес. Соседи только с одной стороны, которые приезжают очень редко. В СНТ есть продуктовый магазин который работает с апреля по сентябрь включительно. В пяти минутах езы на машине село Костино где есть магазины, Магнит, Пятёрочка, аптека, пвз маркетплейсов. Не далеко от СНТ (в 15 минутах на велосипеде или 10 на машине) есть чудесное лесное озеро. В 30 минутах езды на машине, находится горнолыжный курорт Сорочаны. Очень тихое и уютное СНТ. Продажа от собственника.