Дмитровское ш., 70 км от МКАД
Богородское с., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 72 м², участок 13,6 сот., газоблок.
Цена 3,2 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 23.10.2025.
Рейтинг 22/100 · уверенность 57 %
Земля ≈50 тыс. ₽/сот. × 13,6 сот. = 680 тыс. → дом ≈2,52 млн ₽, 35 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 42 тыс.–111 тыс. ₽/м², медиана 60 тыс.
Ремонт ≈1,14 млн, покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,57 млн / целевая ≈4,11 млн / пессимист. ≈3,66 млн → от пессимистичной прибыль −203 тыс. ₽, маржа −6 %, ROI −5 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: вода — есть; септик; в описании: баня, колодец.
До ст. Никулки ≈19,7 км по прямой; до МКАД 70 км, на машине ≈1 ч 37 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №4591
Рейтинг 22/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 72 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 43 % | 7.8 |
| торг | 5 | 57 % | 3.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 87 % | 5.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 14 % | 2.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 50 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 680 000 ₽ (13,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 520 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 35 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Богородское с. | 24 сот. | 2 600 000 | 108 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Богородское с. | 12 сот. | 250 000 | 20 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Богородское с. | 15 сот. | 1 150 000 | 76 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Богородское с. | 30 сот. | 1 500 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Богородское с. | 15 сот. | 750 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Богородское с. | 24 сот. | 3 700 000 | 154 167 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Богородское с. | 26 сот. | 550 000 | 21 154 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Садовниково д. | 12 сот. | 2 100 000 | 175 000 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Садовниково д. | 15 сот. | 1 575 000 | 105 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Садовниково д. | 7,3 сот. | 790 000 | 108 219 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 72 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 140 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 42 322 / 59 808 / 110 976 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 571 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 342 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 114 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 657 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -203 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −6 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −5 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Богородское с. | 65 м² | 13,5 сот. | 2 900 000 | 44 615 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Лесное Озеро-2 СНТ | 82 м² | 7 сот. | 9 099 999 | 110 976 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Яуза-2 СНТ | 72 м² | 8 сот. | 5 400 000 | 75 000 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Колотилово д. | 82,7 м² | 12 сот. | 3 500 000 | 42 322 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.10.2025 | 3 500 000 | история площадки |
| 09.12.2025 | 3 300 000 (−200 000) | история площадки |
| 05.03.2026 | 3 200 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 200 000 | в продаже | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Циан | 3 200 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 122681548 Уважаемые покупатели, к продажи предоставляется дом(баня) на земельном участке Лпх! Адрес: МО, Сергиево Посадский район, с/о Шабурновский, с. Богородское. Общая площадь участка 13,55 сотки, прямоугольной формы, частично разработан, огорожен с двух сторон! Категория: земли населенных пунктов, для ведения личного подсобного хозяйства! На участке построена двухэтажная баня из блоков 6*6кв. М.! На первом этаже комната+парная с душевой +с/у, на втором комната для отдыха! Год постройки 2022г.! Свет в баню заведен, канализация септик 3 кольца, вода -колодец 9 колец! Вода очень чистая! Соседи в селе проживают круглогодично! Дороги в зимней период чистят регулярно! До остановки общественного транспорта всего 3 минуты пешком! Автобусы(40,41,159)до города Сергиев Посад ходят регулярно, по расписанию! Один взрослый собственник, готовый быстро выйти на сделку! Звоните, приезжайте на показ, будем рады!