Дмитровское ш., 82 км от МКАД
Батулино д., Талдомский гор. округ
Дом 114 м², участок 17,5 сот., дерево, 1951 год.
Цена 3,2 млн ₽, снижали с 3,3 млн; первая цена 3,3 млн ₽ от 06.09.2026.
Рейтинг 30/100 · уверенность 69 %
Земля ≈67 тыс. ₽/сот. × 17,5 сот. = 1,18 млн → дом ≈2,02 млн ₽, 18 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 25 тыс.–68 тыс. ₽/м², медиана 50 тыс.
Ремонт ≈2,08 млн, покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,81 млн / целевая ≈5,23 млн / пессимист. ≈4,65 млн → от пессимистичной прибыль −150 тыс. ₽, маржа −3 %, ROI −3 %.
Коммуникации: вода — есть; канализация — есть; свет — есть.
До ст. Вербилки ≈5,8 км по прямой; до МКАД 82 км, на машине ≈1 ч 24 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №4589
Рейтинг 30/100 · уверенность 69 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 9 (разброс ₽/м² 43 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 26 % | 4.7 |
| торг | 5 | 20 % | 1.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 71 % | 4.3 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 64 % | 9.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 67 386 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 179 000 ₽ (17,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 021 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 728 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Советский Художник СНТ | 9,4 сот. | 849 999 | 90 425 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Акишево д. | 12 сот. | 1 050 000 | 87 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Рябинушка СНТ | 9 сот. | 750 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Марьино д. | 8 сот. | 320 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Акишево д. | 22 сот. | 1 750 000 | 79 545 | снят (цена объявления) 08.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Акишево д. | 15 сот. | 950 000 | 63 333 | снят (цена объявления) 24.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Стариково с. | 15 сот. | 2 500 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 16.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Акишево д. | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Развитие СВ-1 СНТ | 12 сот. | 600 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Стариково д. | 30 сот. | 3 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 114 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 080 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 24 583 / 49 565 / 68 000 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 812 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 521 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 231 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 650 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -150 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −3 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −3 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.7 км | Вербилки пгт | 115 м² | 10 сот. | 5 700 000 | 49 565 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Вербилки-1 СНТ | 103,3 м² | 14,7 сот. | 5 600 000 | 54 211 | снято (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Вербилки пгт | 119 м² | 18 сот. | 12 500 000 | 105 042 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Калинка СНТ | 113,9 м² | 15 сот. | 6 000 000 | 52 678 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Вербилки пгт | 125 м² | 15 сот. | 8 500 000 | 68 000 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Вербилки пгт | 103,3 м² | 14,7 сот. | 5 600 000 | 54 211 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Дубна СНТ | 120 м² | 12 сот. | 2 950 000 | 24 583 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Дубна СНТ | 120 м² | 11,4 сот. | 2 950 000 | 24 583 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Вербилки пгт | 100 м² | 21,5 сот. | 4 400 000 | 44 000 | снято (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Акулово д. | 120 м² | 15 сот. | 3 500 000 | 29 167 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.07.2026 | 3 299 000 | история площадки |
| 11.09.2026 | 3 200 000 (−99 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 3 200 000 | в продаже | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Циан | 3 200 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Номер объекта: 537115. Ваш уютный уголок в живописной деревне ждет вас! Предлагается к продаже крепкий бревенчатый дом, расположенный в экологически чистом и тихом месте. Дом зарегистрирован и готов к проживанию. О доме: Фундамент: Надежные бетонные